Comment vendre un local professionnel à Paris ? 3 points indispensables à connaître !

Vous souhaitez vendre vos locaux commerciaux ou votre surface de bureaux ? L’opération n’est pas anodine et soulève de nombreuses interrogations. Comment définir un prix de vente ? Quels facteurs d’attractivité sélectionner dans l’annonce ? Quelles sont les formalités à accomplir ? Comment gérer la présence d’un locataire ? Prenez garde aux spécificités de ce marché immobilier. S’il est possible de conclure une vente sans intermédiaire, il est souvent préférable de faire appel à un expert. Voici quelques clés indispensables pour vendre un local professionnel à Paris.

1. Conclure une vente directe à Paris sans intermédiaire

👉 Estimer le prix de ses locaux professionnels à Paris

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L’estimation du prix d’un local dépend de plusieurs facteurs comme son emplacement, permettant à l’acheteur d’évaluer la rentabilité attendue et la crédibilité pour les partenaires, l’état du bien, ses équipements et ses infrastructures (terrasse, parking, espace de stockage, etc.). À Paris, l’estimation d’un local professionnel tient également compte de la valeur foncière du secteur. Alors qu’en région, c’est davantage la rentabilité qui sert de référence.

Entrent également en compte : la qualité de l'accès internet, la puissance du wifi, l’efficacité de l’isolation thermique et phonique et la fréquentation du secteur (quartier d'affaire ou commerçant). Quelques travaux sont parfois bienvenus afin de mettre le bien en valeur. Tous ces éléments permettent aux acheteurs potentiels d’évaluer le montant des dépenses à engager pour l’aménagement et ainsi d’affiner leur choix. 

L’estimation du prix du local doit être faite à sa valeur d'usage afin de proposer un prix cohérent avec le marché. Un prix trop haut pourrait décourager les futurs acquéreurs et ralentir la vente. En cas de doute, mieux vaut confier l’estimation du local professionnel à un expert de l’immobilier d’entreprise.

👉 Rédiger et diffuser l’annonce de vente 

La digitalisation du marché immobilier facilite grandement la vente en direct. Grâce aux plateformes en ligne comme LeBonCoin, la diffusion d’une annonce à grande échelle permet d’atteindre un large public. 

La commercialisation d’un bien représente néanmoins un travail important avant d’obtenir une offre d’achat. Rédaction de l’annonce, gestion des emails, organisation des visites, sélection des dossiers... Pour gagner en efficacité, le plus simple reste souvent de confier la commercialisation du local à un expert immobilier.

👉 Signer l’acte authentique chez le notaire

La signature de l’acte authentique se fait impérativement devant un notaire. Elle suppose la constitution préalable d’un dossier complet comprenant notamment :

• Le titre de propriété ;
• Le bilan comptable de l’entreprise ;
• Le contrat de location si le bien est vendu avec un occupant ;
• La liste du matériel cédé ;
• Tous les diagnostics immobiliers comme les diagnostics amiante et plomb, la superficie Loi Carrez ou le DPE.

Attention aux diagnostics techniques dont les délais de validité sont variables. Un manquement peut coûter une cession ! Pour une transaction rapide et sécurisée, il est souvent préférable de faire appel à un expert. 

2. Vendre un local professionnel à Paris via une agence immobilière

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👉 Choisir la bonne agence immobilière d’entreprise à Paris

Prenez le temps de sélectionner le bon agent ! Quelques éléments objectifs permettent de comparer différentes offres : les honoraires pratiqués, les méthodes de commercialisation (site, réseaux, flyer), les avis clients ou encore le profil et l’expérience de l’agent immobilier.

La localisation géographique est aussi un critère de sélection imparable. En choisissant une agence immobilière spécialiste du secteur de votre bien, vous êtes certain que l’agent possède une réelle expertise sur votre quartier. Il est ainsi renseigné sur les projets d’urbanisme en cours, les lignes de transport à venir (métro, bus, train) et l’attractivité économique du secteur. Il peut aussi proposer des comparaisons avec des biens similaires dans les rues adjacentes. Ce sont autant d’éléments qui facilitent la commercialisation auprès des futurs acquéreurs.

Si le coût est un critère important pour vous, pensez aux agences digitalisées comme Spliit. Ces nouveaux acteurs révolutionnent le secteur des agences immobilières, en garantissant notamment des honoraires beaucoup moins élevés. Une bonne solution pour réduire les frais !

👉 Conclure un mandat pour vendre un local professionnel à Paris

Le mandat immobilier est un contrat par lequel le propriétaire d’un local professionnel confie la vente de son bien à un agent, moyennant le versement d’honoraires lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. 

La loi impose aux professionnels immobiliers d’avoir un mandat écrit de leur client pour intervenir en leur nom. Le contrat de mandat contient notamment les références de l’agent, la description du bien, la durée du mandat, le prix de vente et le montant de la rémunération de l’agent.

L’agent immobilier doit posséder une carte professionnelle attestant de sa moralité et de sa formation. Il doit en outre justifier d’une garantie financière auprès d’une banque et souscrire une assurance de responsabilité civile. Il réunit ainsi tous les éléments nécessaires à la sécurité d’une transaction.

👉 Choisir le mandat de vente adapté à sa stratégie de diffusion

Le vendeur peut choisir entre plusieurs contrats de mandat. Le mandat simple permet de confier la vente du local à plusieurs agences en même temps et surtout de garder la possibilité de le vendre en direct. Peu engageant pour le vendeur, il est cependant moins motivant pour les professionnels mis en concurrence. 

À l’inverse, le mandat exclusif accorde à l’agent immobilier l’exclusivité de la vente. Il est donc le seul à pouvoir vendre le bien pendant la durée du contrat. Cela est parfois vu comme une contrainte pour le propriétaire qui pourrait trouver un acquéreur direct. Mais l’engagement n’est conclu que pour une durée plafonnée de 3 mois. Pendant ce temps, l’agent met tout en œuvre pour parvenir à une vente rapide. Le produit reste généralement peu de temps à la vente, évitant qu’il se dévalorise. 

À mi-chemin, le mandat semi-exclusif permet de confier la vente du local commercial à un agent exclusif, tout en conservant la possibilité de le vendre en direct aux visiteurs qui ne seraient pas passés par l’intermédiaire de l’agent.

3. Céder un local professionnel en cours de bail 

👉 Possibilité de vendre des locaux professionnels avec un bail en cours

Sauf bail dérogatoire, le bail commercial dit 3 6 9 est conclu pour une durée de 9 ans. Un engagement à long terme favorise la stabilité du locataire. Il est tout à fait possible pour un propriétaire de vendre son local professionnel avec un contrat de location en cours. 

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose cependant au bailleur d’informer le locataire de son projet de vente au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’un courrier remis en main propre contre émargement, indiquant le prix de vente souhaité et les conditions d’accès au bien.

Ce courrier ouvre un délai d’1 mois au cours duquel le locataire a la possibilité de signifier son intention d’acheter le local. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption du locataire. 

👉 Choix du locataire d’actionner son droit de préemption

Une fois informé, le locataire dispose d'1 mois pour faire valoir son droit de préemption sur l’achat du local commercial. Il est ainsi prioritaire par rapport aux autres acquéreurs potentiels. Il dispose alors de 2 mois pour finaliser la transaction ou de 4 mois dans le cas d’un financement par crédit. Lorsque la vente n'est pas conclue dans ces délais, le propriétaire est libéré vis-à-vis du locataire et peut accepter une autre offre d’achat.

Certaines situations font exception au droit de préemption. Le vendeur n’est donc pas tenu d'informer le locataire de son projet de vente :

• Lorsque l’opération porte sur la cession unique de plusieurs locaux ;
• Lorsqu’il souhaite vendre au copropriétaire d'un ensemble commercial ;
• Ou lorsqu’il souhaite vendre à une personne de sa famille comme le conjoint, le partenaire de PACS, un ascendant ou un descendant.

Penser à informer son locataire d’un projet de vente, connaître les délais et les cas d’exemption du droit de préemption… On voit ici une nouvelle fois l’importance d’être accompagné d’un expert pour être éclairé sur ces questions.

👉 Possibilité pour le locataire de rester dans les locaux vendus 

S’il ne souhaite pas se porter acquéreur, le locataire peut néanmoins rester dans les lieux. La cession réalisée opère un transfert de propriété du local, ainsi qu’un transfert du bail. La location se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. 

La loi autorise le locataire à résilier le bail sans motif, à l'expiration de chaque période triennale. Le loueur ne peut de son côté résilier le bail commercial avant son terme, sauf s’il justifie d’un motif précis de reprise anticipée : travaux de restauration immobilière, démolition pour immeuble insalubre ou transformation des locaux pour un usage d'habitation. Il peut en revanche actionner la clause résolutoire pour obtenir la résiliation de plein du contrat lorsque le locataire manque à ses obligations contractuelles (loyer impayé, dégradation des locaux). 

Pour toutes les questions relatives au transfert de bail et pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long du processus, faites appel à un expert immobilier pour vendre votre local professionnel à Paris !

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