Sous-location professionnelle ou bail 3/6/9 : comment choisir ?

La flexibilité des entreprises est toujours au cœur des préoccupations pour sortir par le haut de la crise du Covid. Les entreprises réinventent leur organisation et leur management. Ainsi, la sous-location de bureaux peut être une alternative intéressante au traditionnel bail commercial (souvent appelé bail 3/6/9). On vous explique les différences en détail pour vous aider à faire le bon choix.

Pour tout savoir sur la sous-location de bureaux, consultez notre article complet sur le sujet ! 

1. Les différences entre la sous-location professionnelle et le bail 3/6/9

Il existe de nombreuses façons de contracter lorsque l’on prend de nouveaux bureaux à louer : bail commercial, bail précaire, espace de coworking, bail professionnel, etc. Mais avez-vous pensé à la sous-location d'un local professionnel ? Le bail commercial étant très clairement le plus répandu, nous allons le challenger avec le contrat de sous-location de bureaux. Et si vous voulez tout savoir sur les différents baux de location de bureaux, consultez notre article dédié.

La sous-location professionnelle se conclut pour une durée plus courte

La sous-location de bureaux est un contrat par lequel le locataire, appelé « sous-locataire », va pouvoir utiliser les locaux d'un autre locataire, pour y exercer une activité professionnelle.

Le bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9, consiste en un engagement de 3 ans minimum pour le locataire. Le propriétaire bailleur s’engage, lui, sur une période de 9 ans et peut indemniser le locataire s’il ne renouvelle pas le bail à l’issue de la période.

Une sous-location de bureaux peut se faire sans un engagement ferme de durée ce qui peut aussi permettre de s’adapter aux besoins spécifiques du sous-locataire (mission spécifique, temps de travaux…)

Sous-louer ses bureaux revient moins cher que le bail commercial

La sous-location est une solution économe. En effet, le locataire n'a pas le droit de sous-louer à un loyer supérieur à celui du bail commercial. D’ailleurs, si le locataire venait à imposer un loyer supérieur, le bailleur pourrait alors augmenter le loyer principal. Mais en général, le loyer d’une sous-location est inférieur au loyer principal. 

Un loyer plus accessible représente moins de charges fixes en phase de démarrage, d’autant plus que les garanties exigées sont moins importantes que celles d’un bail commercial (pas de cautionnement bancaire, ni de garantie à première demande). En clair, la mobilisation de la trésorerie est moins importante. En effet, le dépôt de garantie est souvent fixé à deux ou trois mois d’un loyer payé d’avance ou à six mois de loyer dans le cas d’un loyer trimestriel, dans le cadre d’un bail 3/6/9. En contrat de sous-location, rien de cela ! Vous préservez votre trésorerie.

La sous-location est une solution qui permet de démarrer une activité avant d’acheter un local par exemple. Nous parlerons des cas de figures où la sous-location est pertinente un peu plus loin dans l'article. 

La restitution des locaux est souvent synonyme de divergences entre bailleur et locataire, d’où l’importance d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Avec la sous-location de bureaux, le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur de l’état des locaux et des impayés… à charge pour lui de se retourner contre le sous-locataire.

Enfin, le bail commercial est connu pour préserver le droit au renouvellement du locataire. En cas de sous-location partielle, le locataire initial peut demander le renouvellement de son bail commercial. En cas de refus, le propriétaire peut devoir verser une indemnité d’éviction au locataire et parfois même au sous-locataire dès lors que l’autorisation été bien officielle.

Un loyer plus faible, moins de trésorerie mobilisée, moins de dépenses d’entretien et de réparation, et en bonus, une éventuelle indemnité !

La sous-location de bureaux plus souple que le bail commercial ?

Ainsi, sous-louer des bureaux peut paraître plus simple.

Pourtant, la sous-location d’un bail commercial répond à quelques règles en matière de droit : par défaut, selon l'article L. 145-31 du Code de commerce, qui dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

Il faut donc ajouter une clause au bail commercial afin de la rendre possible. Pour cela, et comme dans l'immobilier résidentiel, le bailleur doit donner son accord. Très souvent, le propriétaire souhaite être invité à participer au contrat de sous-location (article L145-31 du Code de commerce). Ce point essentiel est dans l’intérêt du locataire comme du sous-locataire, qui vérifiera que le bailleur a bien autorisé la sous-location.

Notez que très souvent le contrat de sous-location ne prévoit pas de possibilité de résilier avant l’échéance ! En tant que sous-locataire, vous êtes normalement redevables du loyer jusqu’à la fin de la durée prévue au contrat

2. Sous-location professionnelle et bail classique : quelle solution selon votre cas ?

Le choix entre contrat de sous-location de bureaux et bail commercial s’effectue surtout en fonction de l’activité ou de la durée de vie de l’entreprise.

Entreprise en phase de croissance

Start-up à forte croissance, PME en développement, la sous-location se révèle une bonne idée pour amorcer une croissance avec la flexibilité indispensable. Quelle start-up dispose d’une idée réelle de sa situation à 3 ans ? Quelle PME peut dire combien de salariés elle aura dans 3 ans ? L’absence de visibilité liée à un lancement d'entreprise fait pencher pour des solutions de location de bureaux flexibles.

Vous pouvez opter pour un bail précaire sur une durée inférieure à 3 ans. Vous êtes alors engagé pour toute la durée du bail précaire et ne bénéficiez pas d’une indemnité d’éviction en fin de bail, si le bailleur ne souhaite plus vous louer ses locaux.

À moins que vous ne soyez tenté par un contrat de prestation de services, au sein d’un espace de coworking ou de bureaux opérés. En plus de la flexibilité, ces contrats immobilisent peu de trésorerie à la signature. Les opérateurs de bureaux opérés ont construits une solution à mi-chemin entre le coworking et le bail commercial : vous bénéficiez d'un espace et de prestations entièrement dévolues à votre entreprise tout en gardant la même flexibilité d'engagement que le coworking. Découvrez les 5 avantages des bureaux opérés pour votre entreprise. 

Vous pouvez aussi opter pour la sous-location de bureaux. En effet, la sous-location offre à la fois une flexibilité quant à la durée d’engagement mais aussi une stabilité : vous bénéficiez de vos propres bureaux ou les partager avec le locataire principal. C’est souvent une solution plus pérenne et moins chère qu’un espace de coworking. Elle peut aussi donner un sentiment de stabilité rassurant pour l’équipe.
Bien évidemment, la sous-location permet de faire des économies en phase de lancement : c’est donc la solution idéale pour une entreprise dynamiques à croissance rapide. Les garanties exigées par le locataire sont bien moindres que celles d’un bail commercial. En revanche, le loyer peut augmenter à l’issue du bail ou se terminer avec obligation de déménager.

Une fois que vous aurez atteint une certaine taille, vous devrez louer un local plus grand. La sous-location n’est alors plus adapté à votre développement. Vous avez besoin d’un contrat plus long, avec des garanties plus importantes, pour sécuriser votre activité. Vous pouvez alors opter pour un bail professionnel ou commercial. 

Entreprise en phase de stabilisation

Une fois lancée, l’entreprise a besoin de stabiliser ses effectifs et son activité. Durant cette période, un bail commercial classique est parfait. Vous prenez un local suffisamment grands pour accueillir tout ou partie de vos collaborateurs, avec une marge de manœuvre pour vous agrandir. Aujourd’hui, les espaces modulables sont en vogue. Dans le pire des cas, vous pourrez toujours à votre tour sous-louer une partie des bureaux si la croissance n’est pas aussi rapide que prévue ! Cette technique vous permettra de vous constituer une "réserve foncière", susceptible d'être récupérée à l'issue de la durée du contrat, vous permettant ainsi d'étendre votre espace de bureaux sans déménager ! 

Une fois que vous aurez atteint une certaine taille, vous devrez louer un local plus grand. Le bail commercial classique n’est plus adapté à votre développement. Vous avez besoin d’un contrat plus long, avec des garanties plus importantes, pour sécuriser votre activité. Vous pouvez alors opter pour un bail professionnel ou commercial. 

En tant que locataire, vous conservez la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans. Mais vous bénéficiez aussi d’un avenir assuré sur les 9 prochaines années. Cela s’avère précieux pour les investisseurs et révèle votre capacité de gestion adéquate.

L'exception : le bail professionnel

Pour les professions libérales, une autre forme de location de locaux existe : le bail professionnel. Par exemple, c’est le type de contrat de location signé par les avocats, les notaires, les médecins, les kinés, les experts-comptables ou les architectes. D’une durée de 6 ans minimum, le locataire peut mettre un terme au bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le bail professionnel est également moins rigide que le bail commercial. Ainsi, une grande liberté contractuelle est accordée aux locataires et aux bailleurs, notamment concernant la sous-location professionnelle.

À chaque étape de la vie d’une entreprise, il existe des solutions flexibles et adaptées. Chez Spliit, nous vous aidons à trouver la meilleur solution de location pour vos locaux à tout moment et nous nous occupons de tout !

Vous pouvez compter sur nous pour vous accompagner dans toutes vos démarches et vous conseiller dans votre recherche de bureaux ! Contactez notre équipe de professionnel de l'immobilier d'entreprise afin de vous aiguiller sur la meilleure solution pour vous. Grâce à notre outil, nous serons également en capacité de vous proposer des solutions actuellement disponible sur le marché. Vous pouvez également suivre votre projet en temps réel. 

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