Comment fonctionne la résiliation du bail dérogatoire ?

Le bail précaire est un bail de location de courte durée. Comme son nom l’indique, il est dérogatoire au statut des baux commerciaux, ainsi qu’aux autres régimes encadrant le bail professionnel, le bail saisonnier et la convention d’occupation précaire. Le bail dérogatoire offre donc un statut à part, fondé sur une durée qui ne peut excéder 3 ans. En pratique, ce contrat de bail est plutôt utilisé au lancement d’une activité, pour combler une période avant des travaux, ou pour tester un emplacement géographique ou un volume de local, avant de conclure un bail de longue durée. Mais lorsque l’entreprise confirme très rapidement que la zone de chalandise correspond à son activité, elle préfère souvent opter pour un bail commercial afin de bénéficier de son statut protecteur. Au contraire, si elle identifie que le bien ne convient pas à ses objectifs, elle peut souhaiter changer au plus vite pour tester de nouveaux locaux. Comment résilier un bail dérogatoire en cours ? Peut-on proposer un successeur au bailleur ? Et comment se faire accompagner pour la recherche de nouveaux bureaux ? La réponse avec Spliit !

1. Comment résilier un bail dérogatoire en cours ?

Principe d’interdiction de la résiliation en cours

Par principe, le bail dérogatoire ne prévoit aucune modalité de résiliation anticipée. De courte durée, il est signé pour une période ferme. Selon l’article L 145-5 du Code de commerce, il est impossible de résilier ce contrat, tant pour le bailleur que pour le locataire. Le congé du locataire ne peut donc intervenir qu’au terme de la durée du bail fixée dans le contrat. Ce qui n’empêche pas bien sûr pour le locataire de quitter les lieux par anticipation dès lors qu’il continue de payer les loyers et les charges. 

Exception : aménagement des conditions du bail dérogatoire 

Les parties peuvent néanmoins s’entendre sur une dérogation au principe de non-résiliation avant le terme. La clause dérogatoire de résiliation anticipée doit donc être claire et non équivoque sur l’intention commune des parties, afin de limiter le risque de conflits. Elle doit donc préciser par écrit :

• Les motifs pouvant justifier un congé ;
• Les modalités de notification de celui-ci ;
• Le délai de préavis applicable et la période de résiliation définie par les parties ;
• Le montant d’une éventuelle indemnité en contrepartie du congé et de la perte de loyers.

La négociation avec le bailleur  

Vous avez recruté plus vite que prévu et vous êtes à l’étroit dans vos locaux ? En l’absence d’une clause spécifique prévue au contrat de bail dérogatoire, rien n’empêche cependant d’engager une discussion avec votre bailleur. Il peut parfaitement comprendre vos difficultés et il a peut-être un candidat à la location en attente. Avant de quitter les lieux, reste à négocier les conditions de votre départ !

2.Signifier sa résiliation de bail dérogatoire par LRE 

Le congé de résiliation adressé par lettre recommandée électronique

La partie, bailleur ou preneur, qui souhaite mettre fin au contrat par anticipation doit signifier son congé soit au moyen d’un acte extrajudiciaire dressé par un commissaire de justice (ancien huissier), soit par courrier recommandé. Il peut s’agir d’une lettre recommandée papier avec accusé de réception ou d’une lettre recommandée électronique LRE. Cette dernière dispose de la même valeur juridique que la lettre recommandée papier, mais elle est plus rapide et plus économique. Elle est en outre très sécurisée puisqu’elle exige une identification de l’expéditeur et du destinataire et garantit l’acheminement par voie électronique. 

Les avantages de la LRE pour votre résiliation de bail

La LRE permet d’envoyer votre résiliation en quelques minutes seulement ! Un gain de temps et une facilitation des formalités, puisque  le destinataire accuse directement réception de son courrier depuis son ordinateur ou son smartphone. La LRE permet en outre de disposer de preuves dématérialisées, permettant une meilleure accessibilité et conservation dans le temps. Le dépôt, la réception, le refus sont ainsi consignés électroniquement avec une valeur probante, très utile en cas de litige porté devant les tribunaux.

3.La sous-location comme alternative à la résiliation du bail dérogatoire

Le recours à la sous-location pour sortir du bail dérogatoire

Parce qu’elle repose sur l’accord sous-seing privé des parties, la négociation d’une résiliation anticipée du bail précaire est souvent déséquilibrée. En pratique, le pouvoir de négociation du locataire est très faible par rapport à celui du bailleur. Et ce déséquilibre du rapport locatif conduit parfois le preneur à accepter un bail précaire sans avoir la possibilité de discuter d’une clause de résiliation anticipée ou à accepter de lourdes conditions financières pour pouvoir quitter les lieux (indemnité). 

Pourtant, une solution peut permettre au locataire de mieux gérer la sortie anticipée de son bail précaire : mettre en place une sous-location du bail dérogatoire .Celle- ci permet en effet au preneur initial de mettre à la disposition d’un sous-locataire tout ou une partie de ses locaux en échange d'un loyer. Il faut bien s’assurer que le bail autorise cette sous-location et surtout suivre les termes du bail. ll faudra to

Toutefois obtenir l’autorisation préalable du propriétaire bailleur. N’hésitez pas à vous faire accompagner dans la procédure de sous-location afin d’être certain de sa réalisation !

Spliit : une solution sur mesure pour trouver le bien adapté à vos besoins

Vous avez signé un bail commercial pour des nouveaux locaux et vous souhaitez mettre votre bail précaire en sous-location pour la durée restant à courir ? Pour trouver un sous-locataire pour vos bureaux inoccupés ou vos locaux commerciaux vides, faites appel à Spliit ! Votre professionnel se charge de sécuriser l’opération de A à Z, en sélectionnant les meilleurs dossiers et en verrouillant tous les aspects juridiques de la sous-location. 

Et si vous n’avez pas encore trouvé le produit idéal pour votre local commercial, faites appel à nos équipes pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans votre recherche avec un accès à l’ensemble des offres du marché immobilier professionnel.

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