Les 3 éléments cruciaux pour bien négocier un bail commercial

Vous êtes à la recherche de locaux commerciaux pour votre société ? Entourez-vous d’experts pour cette mission et soyez très attentif à votre engagement contractuel. Le contrat de bail commercial ne doit pas être signé à la légère. Indispensable pour l’exploitation d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale, il engage les parties sur la durée. Il règle la relation entre le bailleur et le locataire, en fixant leurs droits et obligations. Découvrez ici les points essentiels pour bien négocier un bail commercial et les raisons de faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise.

1. Le montant du loyer commercial

Fixation du loyer initial

Les parties sont libres de fixer le loyer initial du bail commercial et c’est un point capital à ne pas négliger dans la négociation contractuelle. La clause relative au loyer permet en effet de sceller l’accord entre le bailleur et le preneur. Les règles applicables aux baux commerciaux exigent que le contrat mentionne un montant déterminé ou déterminable, réel et sérieux.

Le loyer du bail commercial doit donc être conforme au prix du marché. Pour cela, le propriétaire s’appuie sur la valeur locative du bien, qui est notamment fonction des caractéristiques du local, de son état et de son emplacement. Le propriétaire propose un prix sur cette base, mais le locataire peut en négocier le montant.

Révision du loyer en cours de bail

Le montant du loyer commercial peut être révisé en cours de contrat. Les parties peuvent ainsi convenir d’une révision conventionnelle du loyer à échéances régulières, grâce à une clause d’échelle mobile. Dans ce cas, la révision du loyer est automatique selon l’indice de référence choisi.

À défaut, elles peuvent aussi bénéficier de la procédure de révision triennale pour tenir compte de l’évolution des prix à la consommation et à la construction. La demande est formulée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, la révision est plafonnée. Elle ne peut excéder la variation de l’indice INSEE de référence : l’ILC pour les loyers commerciaux et l’ILAT pour les loyers des activités tertiaires.

Variation déplafonnée du loyer commercial

La révision du loyer peut être déplafonnée dans le cas d’une déspécialisation partielle du bail ou lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cela peut être dû à un afflux massif de population (livraison d’un ensemble d’habitations par exemple) faisant croître la clientèle. Il peut aussi s’agir de la création d’une voie piétonne favorisant l’attrait des clients ou à l’inverse de travaux de grande envergure à proximité réduisant significativement la fréquentation du secteur.

À la hausse comme à la baisse, le loyer doit pouvoir tenir compte des variations affectant la valeur du local. L’article L.145-33 du Code de commerce exige alors que le loyer commercial soit estimé à la valeur locative du bien.

2. La durée du bail commercial

Les échéances triennales

Le bail commercial est classiquement appelé bail 3/6/9. Il est conclu pour une durée de 9 ans. Cet engagement à long terme favorise la stabilité du locataire et la pérennité de sa société.

La loi permet toutefois d’échapper à ce bail de longue durée en optant pour un bail dérogatoire (ou bail précaire), conclu pour une durée maximum de 3 ans. Moins protecteur, il est recommandé pour les locataires qui ont besoin de flexibilité, dans le cas d’activités saisonnières par exemple.

Résiliation en cours de bail

En principe, le bailleur ne peut résilier le contrat de façon anticipée. Il peut néanmoins se libérer en payant une indemnité d’éviction ou en actionnant la clause résolutoire prévue au contrat dans le cas où le locataire manquerait à son obligation de paiement. Parfois, les parties peuvent s’entendre pour une rupture amiable du contrat.

De son côté, le preneur a la faculté de résilier son contrat à l’expiration de chaque période triennale. La loi impose au locataire d’adresser son congé pour résiliation 6 mois avant à l’expiration d’une période triennale, soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou soit par acte de commissaire de justice (ancien huissier).

Pour mettre un terme à son contrat, le preneur peut aussi proposer à son propriétaire de rechercher un successeur pour opérer une cession de bail. Elle peut d’ailleurs être jointe à une opération juridique de cession du fonds de commerce avec la clientèle. Mais si la cession porte uniquement sur le droit au bail, elle ne concerne que le droit de se maintenir dans le local vis-à-vis du bailleur. Le contrat de bail initial est alors poursuivi aux mêmes conditions, seule l’identité du locataire change.

Renouvellement du bail commercial

La spécificité du bail commercial repose sur un droit au renouvellement acquis au bénéfice du locataire immatriculé au RCS ou au Répertoire des métiers. D’ailleurs, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. Il peut ainsi se poursuivre tacitement aux conditions initiales lorsque les parties ne manifestent ni la volonté de renouveler le bail, ni celle de cesser la relation contractuelle. Au-delà de la 12e année, la règle du plafonnement ne s’applique plus et le loyer est fixé à la valeur locative du local.

Dans la plupart des cas, le propriétaire notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, en respectant la procédure et le délai exigé de 6 mois avant l’expiration du contrat de location. Le locataire peut aussi donner son congé ou adresser une demande de renouvellement du bail. Dans le cas d’un refus de renouvellement, le bailleur doit justifier les motifs légitimes, tels que le non-respect par le locataire de ses obligations. En l’absence de juste motif, le locataire peut contester la décision ou demander le versement d’une indemnité d’éviction.

3. Les autres points à négocier dans le bail commercial avec votre avocat

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire en matière de baux commerciaux, mais il est souvent exigé par le bailleur au moment de la conclusion du contrat. Il permet de limiter les hypothèses de conflit locatif en assurant le propriétaire d’une somme acquise en cas de manquement au contrat. Celle-ci est remboursée au locataire en fin de bail lorsqu’il a bien respecté ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties. Il correspond généralement à deux échéances de loyer, mais il peut varier en fonction du secteur des entreprises.

La destination des locaux commerciaux

La clause de destination du bail commercial permet de définir les activités dont l’exercice est autorisé dans le local. Si elle est librement déterminée par les parties dans la mesure où la configuration des lieux le permet et où aucune réglementation n’empêche l’exercice de l’activité.

Plus la destination est large, plus elle a de valeur pour le locataire. Lorsque le bail autorise l’exercice de tout type d’activité, le locataire a plus d’agilité. Il peut changer d’activité et facilement revendre son pas-de-porte. Lorsque la clause est restrictive, on recommande d’y accorder la plus grande attention pour éviter tout problème d’interprétation.

La répartition des travaux

La répartition des travaux entre propriétaire et locataire fait partie des points de négociation du contrat. Par principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit donc réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers et en assure le paiement. Mais les autres dépenses de travaux restent à la charge du bailleur. Toutefois, certains aménagements peuvent être transférés au locataire selon la convention des parties.

La sous-location

La sous-location est aussi un point important de négociation au contrat. La faculté de sous-louer son local est intéressante car elle constitue une alternative de sortie anticipée du bail. En principe, elle est interdite à moins qu'une clause du bail l'autorise. À défaut, le propriétaire peut aussi donner son accord ultérieurement à l’acte.

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4. L’importance du suivi par un conseiller en immobilier d’entreprise

Un gain de temps

Faire appel à un conseiller en immobilier d’entreprise permet de gagner un temps précieux dans votre projet. Son travail de prospection l’amène à rencontrer de nombreux propriétaires de locaux commerciaux en amont. C’est un gage de confiance qui permet de négocier les meilleures conditions financières et contractuelles. Cela permet par ailleurs d’avoir accès à l’ensemble des offres du marché. Grâce à sa parfaite connaissance du marché et son travail autour d’un portefeuille de clients solide, votre agent assure une mise en relation efficace.

Certains prestataires, comme Spliit, travaillent spécifiquement auprès des PME et des startups. Ils sont parfaitement habilités à conseiller leurs clients en amont pour la recherche d’implantation de leur société. Leur intervention permet de sécuriser l’opération du point de vue juridique, en sollicitant au besoin des notaires ou avocats spécialisés en droit immobilier.

Un emménagement facile dans vos nouveaux bureaux

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Un accompagnement dans la durée

Votre professionnel spécialisé dans les locaux professionnels assure enfin un suivi personnalisé dans la durée. Il s’adapte à l’évolution de vos besoins pour vous accompagner à chaque étape de votre entreprise. Il vous guide dans la recherche de partenaires : avocat, huissier, ou autres prestataires. Adapter vos locaux à la croissance de votre business, faciliter la mise en relation entre les parties, être attentif au délai de résiliation, trouver la solution satisfaisante pour chacun des clients… Voilà l’objectif de votre agent. Il peut par exemple accélérer la recherche de candidats potentiels dans l’hypothèse d’une sous-location ou d’une cession de bail. En un mot, il facilite la vie des entreprises !