Que faire en cas de loyer impayé d’un bail commercial ?

Difficultés financières, retard de trésorerie… Le loyer impayé est un problème que rencontrent de nombreux bailleurs vis-à-vis de leur locataire. Le propriétaire a tout intérêt à négocier une solution amiable avec le locataire, plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire avec un avocat. 

Mais quels sont les recours possibles pour le bailleur commercial lorsque le défaut de paiement du loyer persiste ? Peut-il recouvrir ses créances ou expulser le locataire du local en cas d’arrêt total du paiement ? Comment faire en cas de loyers impayés du locataire ? La réponse en 5 points !

1. Délivrer un commandement de payer

Les parties négocient librement le montant du loyer commercial et la date de paiement. Le bailleur peut faire parvenir au locataire un avis d’échéance de paiement du loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception. De même, le locataire peut demander au bailleur de lui remettre une quittance du loyer commercial afin d’attester du paiement régulier du montant dû.

En cas de non-règlement dans le délai imparti, le bailleur propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ancien huissier). Cette mise en demeure permet de dater officiellement le défaut de paiement afin de le faire constater en justice. C’est même la condition indispensable pour faire jouer la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial

Découvrez les 3 points essentiels de négociation d'un bail commercial. 

2. Mettre en œuvre la clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, permettant au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat de location en cas de manquement du locataire à ses obligations. Cela lui permet de se prémunir contre le risque de non-paiement du loyer pendant toute la durée du bail commercial. La clause est d’ailleurs applicable en cas de renouvellement du contrat.

Pour se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat en cours, le bailleur doit impérativement faire délivrer un commandement de payer en bonne et due forme. Le commandement doit obligatoirement faire mention du manquement contractuel visé par le bailleur et informer le locataire que le bail sera résilié s’il n’exécute pas ses obligations dans un délai d’un mois. 

À ce stade, il est encore possible pour le locataire de régulariser sa situation. À défaut, la résiliation est en principe acquise au terme du délai d’un mois de retard suivant la signification du commandement par le commissaire de justice. Le propriétaire peut ainsi saisir le juge des référés du TGI du lieu de la situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Mais en pratique, il est rare que les tribunaux prononcent la résiliation du bail commercial seulement au bout d’un mois de retard. 

3. Commandement de quitter les lieux

Faute de règlement, le bailleur est en droit de résilier le bail commercial et peut demander au juge d'ordonner son expulsion. Le bailleur commercial peut faire valoir son droit toute l’année, sans trêve hivernale. Cette période de suspension des expulsions est seulement applicable au locataire défaillant d’un bail d’habitation afin qu’il ne se retrouve pas à la rue durant les mois d’hiver. 

Toutefois, l’article L. 145-41 al 2 du Code de commerce permet au locataire de demander au juge de lui accorder des délais de paiement. Cela lui permet de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le tribunal consent à accorder un échéancier de paiement. À défaut, le juge rend une ordonnance à fin d’expulsion et condamne le locataire à payer les arriérés locatifs. Il peut ajouter à la charge du locataire une indemnité d’occupation pour le temps passé au-delà du délai, ainsi que la condamnation au paiement des frais et les dépens liés à la procédure.

4. Facturer des intérêts de retard au locataire 

La CJUE considère que le bail commercial est une prestation de services dont le non-paiement à l’échéance peut être sanctionné sur le fondement de la réglementation des délais de paiement interentreprises. Une solution transposable au droit français des délais de paiement interentreprises, prévue par l’article L 441-10 du Code de commerce, pris en application de la directive européenne 2011/7 sur la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales.

Le bailleur peut donc exiger le paiement d’intérêts de retard lorsque les échéances de loyers prévues par le contrat de bail ne sont pas respectées. Ils sont exigibles sans mise en demeure préalable au taux légal minimal.

5. Règlement du loyer impayé dans l’hypothèse d’un bail sans clause résolutoire 

Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, il reste possible d’obtenir sa résiliation judiciaire en cas de défaillance du preneur. Dans ce cas, la rupture du bail commercial ne s’obtient pas de plein droit, car le propriétaire doit apporter la preuve du défaut de paiement du loyer. Dans cette procédure judiciaire, le juge a une plus grande liberté d’appréciation des faits, en considération de la situation dans laquelle se trouvent les parties au contrat. Dans tous les cas, le bailleur s’expose à une procédure beaucoup plus longue, sans garantie d’expulsion. Dans l’attente de la décision judiciaire, il peut faire jouer une garantie extérieure, comme une caution (personne physique, banque, ou organisme spécifique) ou une assurance de loyers impayés. 

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Pour aller plus loin découvrez notre lexique des baux commerciaux.