Les leviers de négociations possibles avant de signer un bail commercial

La recherche de nouveaux locaux impose une certaine anticipation, car ils peuvent occasionner d’importants coûts sur la trésorerie de l’entreprise. Fort heureusement, il existe différents leviers de négociation pour le preneur afin de soulager la pression financière, notamment dans le cadre d’un bail commercial. Comment préparer une négociation efficace pour réduire les coûts de vos locaux et bureaux ? Cela dépend avant tout des conditions du marché et de la pression immobilière, mais aussi d’éléments propres au preneur comme la définition de besoins spécifiques en termes d’aménagement par exemple. Zoom sur les points et clauses indispensables à négocier avant la signature de votre contrat de bail commercial.

Quelques conseils pour la négociation de votre contrat de bail commercial
 

La négociation du loyer et des charges 

Une analyse du marché permet de négocier le juste montant du loyer, ainsi que la répartition des charges liés à l’entretien, aux taxes et travaux. Prenez conseil auprès d’un expert de l’immobilier professionnel, pour éviter des coûts cachés à venir.
 

La lecture du contrat de bail commercial 

Le contrat de bail commercial est un document juridique complexe dont il convient d’étudier attentivement toutes les clauses. Attention notamment aux modalités révision du loyer, aux conditions de résiliation et aux garanties exigées qui peuvent fortement peser sur la trésorerie de l’entreprise.
 

L’analyse de la durée du bail commercial 

Le contrat de bail commercial prévoit un engagement pour 9 ans. Attention notamment aux conditions de sortie prévues pour la résiliation triennale, parfois trop contraignantes en cas de difficultés économiques ! Pour certaines entreprises, le bail dérogatoire peut être mieux adapté à la capacité financière.
 

L’importance de la destination des lieux du local

La clause relative à l’usage du local doit être suffisamment large pour permettre une éventuelle évolution de l’activité. Ce qui nous amène à évoquer la question de la prise en charge des travaux de votre local professionnel. C’est un point important de négociation au regard des coûts engagés, dont une partie peut être financée par le bailleur qui voit ainsi son bien amélioré : qualité esthétique, installation électrique, amélioration des performances énergétiques, etc. 

Les coûts à anticiper pour une recherche de bureaux ou local commercial

La MAD ou mise à disposition anticipée des bureaux
 

Gagner du temps sur l’installation des bureaux

Cette pratique permet au locataire de prendre les locaux avant la signature définitive du bail commercial. En pratique, la mise à disposition gratuite et anticipée peut être accordée par le propriétaire du local, le temps pour le futur locataire d’y réaliser les travaux nécessaires à l’exercice de son activité. C’est aussi un moyen de faciliter la transition entre deux exploitations et d’éviter une rupture d’activité (perte de clientèle) entre l’ancien et le nouvel emplacement.
 

Convention d’occupation pour la MAD

La MAD doit être encadrée juridiquement afin d’éviter tout litige futur. C’est l’objectif de la convention d’occupation qui précise la date de début et de fin, ainsi que les obligations de chaque partie. Dans l’attente de la signature du contrat de bail, le statut des baux commerciaux n’est pas applicable. Cela exclut l’application du droit au renouvellement et la protection du locataire, qui peut être contraint de quitter les lieux sans recours. La convention gère notamment les questions d’assurance pour couvrir les risques d’incendie, de dégâts des eaux, etc. En pratique, le preneur fait l’économie des loyers durant les travaux. L’entreprise démarre le paiement de son loyer au lancement effectif de son activité, évitant ainsi de grever sa trésorerie. La convention peut toutefois prévoir le versement d’une indemnité d’occupation, à défaut de loyer.
 

5 conseils d’aménagement de vos bureaux

La franchise de loyers pendant les travaux de rénovation du local

Gratuité du loyer commercial

Il est possible de négocier avec le bailleur une installation en franchise de loyers pour compenser l’impossibilité d’exploiter immédiatement les lieux à la signature du bail. Durant cette période, le locataire est exonéré du paiement du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux. 

En pratique, la franchise de loyer permet :

• À l’entreprise locataire, de compenser le manque à gagner du fait de l’absence de revenu durant des travaux d’aménagement ou de mise en conformité (normes électriques ou PMR) indispensables à l’exploitation du local ;
• Au bailleur, de renforcer l’attractivité du bien et convaincre le locataire de s’installer dans un marché concurrentiel.
   

Conditions de la franchise de loyers du local commercial

La durée de la franchise est négociable de quelques semaines à plusieurs mois en fonction de l’ampleur des travaux. Elle peut être totale (exonération complète du loyer) ou partielle (réduction du loyer). En contrepartie, le bailleur peut exiger un engagement ferme du locataire d’une durée minimale d’occupation.

☝️À noter : Dans tous les cas, sauf accord contraire, le locataire reste redevable du coût des charges et des taxes pesant sur le local.

Le guide simplifié de la révision des loyers commerciaux

La participation du bailleur aux travaux de rénovation du local commercial
 

Pourquoi le bailleur accepte-t-il de financer les travaux du locataire commercial ?

• Les travaux permettent de valoriser son bien immobilier et ainsi d’en renforcer l’attractivité pour de futurs locataires.
• Le bailleur se met ainsi en conformité avec la législation en vigueur en termes de sécurité, d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et de mise aux normes énergétiques.
• Le bailleur peut justifier un loyer plus élevé pour un local rénové.
   

Prise en charge du coût des travaux du local commercial

Avec une bonne négociation, le locataire peut obtenir la prise en charge des coûts par son bailleur :

• Une prise en charge directe des travaux par le bailleur qui finance et réalise les travaux avant l’entrée du locataire, notamment si cela concerne les parties communes ou la structure du bâtiment.
• Une participation financière du bailleur qui contribue aux coûts par remboursement partiel ou total des dépenses engagées par le locataire. La contribution est généralement formalisée dans un avenant au contrat de bail.
• Une réduction du montant du loyer pour compenser l’investissement du locataire, voire une franchise de loyer comme vu précédemment.

⚠️ Attention à faire contresigner le montant des devis par le bailleur pour limiter les litiges concernant le remboursement des frais avancés.

En savoir plus sur la clause résolutoire d’un contrat de bail commercial

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