Comment fonctionne la clause résolutoire d’un bail commercial ?

Le bail commercial offre un statut protecteur au locataire comme au propriétaire, mais cette sécurité peut devenir un vrai problème pour ce dernier, en cas d’impayés de loyer par exemple. C’est dans ce cadre qu’intervient la clause résolutoire. Elle permet au propriétaire bailleur de se protéger en cas de manquement avéré du locataire à ses obligations, en mettant fin au bail.

Dans quels cas peut-on actionner la clause résolutoire d’un bail commercial ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les recours du locataire ? Toutes les réponses à vos questions ci-dessous ! 

1. L’intérêt d’une clause résolutoire dans un bail commercial 👀

Une mesure de protection du bailleur face au preneur défaillant

La clause résolutoire du bail commercial a une action punitive à l’égard de l’entreprise locataire et permet ainsi de se protéger d’une quelconque défaillance de sa part. Elle tend à anticiper le règlement d’une situation juridique conflictuelle en donnant un fondement contractuel à la résiliation, sans avoir à attendre l’échéance du contrat de bail et sans passer par la voie judiciaire. 

Insérée dans le contrat bail commercial la clause résolutoire peut être mise en œuvre à tout moment. Elle peut l’être aussi dans le cas d’une reconduction fondée sur le droit au renouvellement du preneur.

Les situations concernées par la clause résolutoire en bail commercial 

La clause résolutoire permet au bailleur d'obtenir la résolution du contrat sans avoir recours à l'intervention d'un juge dans l’hypothèse d’une inexécution suffisamment grave. Cela garantit une action plus rapide afin d’éviter au bailleur une perte financière trop importante.

La clause résolutoire vise généralement :

• Le non-paiement du loyer ou des charges ;
• Les dégradations commises par le locataire ;
• Tout autre manquement à ses engagements prévus dans le bail.

Dans tous les cas, la clause doit viser une obligation du locataire à laquelle le bailleur n'a pas renoncé de manière non-équivoque. 

2. Condition de validité d’une clause résolutoire en bail commercial ✔︎

La mise en œuvre de la clause résolutoire est encadrée par l’article L 145-41 du Code de commerce. La clause doit ainsi réunir 4 conditions indispensables pour produire une résiliation anticipée du contrat.

 Le bailleur doit apporter la preuve d’un manquement contractuel du locataire. Attention, car les difficultés financières du preneur (mise en redressement judiciaire ou liquidation judiciaire de l'entreprise) ne permettent en aucune façon de justifier une résiliation unilatérale du bail commercial. Il convient de constater une faute imputable au locataire.

 Le bailleur vise un manquement contractuel expressément prévu dans les dispositions de la clause résolutoire. Il convient donc d’en rédiger les termes avec une grande précision. Seul un manquement contractuel peut justifier l’action de la clause pour une résiliation anticipée du contrat de bail commercial. D’où l'intérêt de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour vous faire accompagner dans la négociation de votre bail commercial. Un avocat spécialisé en droit commercial sera particulièrement vigilant quant à l de la clause résolutoire.

Le propriétaire bailleur doit agir de bonne foi en mettant en jeu la clause résolutoire. Dans le cas inverse, la clause peut être réputée non écrite ! 

 Enfin, la clause du bail commercial prévoyant la résiliation ne produit effet que dans le délai d’un mois après la signification par commissaire de justice (huissier) d’un commandement infructueux. 

3. Activer la clause résolutoire d’un bail commercial 🧐
 

La procédure juridique pour activer la clause résolutoire d’un bail commercial

L’article L145-41 du Code de Commerce impose que la mise en œuvre de la clause résolutoire soit précédée de la signification d’un commandement de payer par un commissaire de justice. La simple mise en demeure du locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ne permet pas de déclencher ce délai et de produire un effet quant à la résiliation anticipée du bail commercial.

Le commandement délivré par huissier doit mentionner les informations obligatoires suivantes :

• Le manquement contractuel ou la faute imputable au locataire ;
• Le fait qu’il s’agit de manquements expressément prévus dans les cas d’application de la clause résolutoire ;
• La faculté de régulariser sa situation dans le délai d’un mois.

Si le commandement de payer reste infructueux au bout d’un mois, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire de plein droit. Il doit pour cela apporter la preuve de la persistance des fautes imputables au locataire.

Les recours du locataire en cas d’activation de la clause résolutoire  

La loi permet au locataire de demander un report de paiement dans les conditions du droit commun. L’article 1343-5 du Code civil permet ainsi au preneur de demander des délais pour payer sa dette locative. Dans l’hypothèse où il ne parvient pas à exécuter son obligation dans le délai d’un mois, il a alors la possibilité de solliciter en justice la suspension de la clause résolutoire. 

Le juge peut ainsi octroyer des délais de paiement sur un échéancier maximum de 2 ans, en tenant compte à la fois de la situation du locataire et des besoins financiers du bailleur. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus. À défaut d’un délai accordé par le juge, le bail commercial est résilié. Et dans l’hypothèse d’un nouvel échéancier accordé par le juge, le bail commercial est immédiatement résilié au premier défaut de paiement.

Si vous êtes propriétaire d’un local, prenez garde à mettre en place une clause résolutoire dans votre contrat et à délivrer le commandement en bonne et due forme en cas de manquement du preneur. Si vous êtes une entreprise locataire, pensez à solliciter des délais de paiement pour votre loyer commercial afin d’éviter une résiliation anticipée du bail commercial. 

Que vous soyez locataire ou propriétaire, nos experts en immobilier d’entreprises sont à votre disposition pour répondre à vos questions ! 

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