3 questions essentielles sur la GAPD en matière de bail commercial

La garantie à première demande (GAPD) permet de sécuriser les engagements financiers d’une entreprise et de garantir l'exécution de son obligation contractuelle. Couramment utilisée en droit des affaires, elle garantit au bailleur le paiement de ses loyers en cas de défaillance du locataire. Contrairement au cautionnement bancaire, la GAPD permet d’obtenir un règlement des sommes dues à première demande du bénéficiaire. Comment fonctionne la GAPD dans un bail commercial ? Peut-on cumuler la GAPD et le dépôt de garantie ? Voici tous les éléments de réponse !

1. Qu’est-ce que la GAPD en bail commercial ?

Une garantie pour assurer le règlement du loyer commercial

La GAPD est une garantie autonome par laquelle le garant s’oblige à verser une somme déterminée en considération d’une obligation souscrite par un tiers. Elle peut ainsi être délivrée par un organisme bancaire pour garantir les obligations du preneur au titre d’un bail commercial. Son montant et sa durée font souvent l'objet d'une négociation entre le preneur et le bailleur. 

Cette garantie est idéale pour un bailleur qui se trouve extrêmement bien protégé car il s’assure un paiement à première demande ;

Côté preneur il est parfois possible que le montant total de la GAPD ne soit pas immobilisé ce qui est très appréciable pour une bonne gestion de trésorerie…

La différence entre la garantie à première demande et la caution d’un bail commercial 

La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD) est un type de garantie fournie par une banque ou une institution financière. Elle est différente de la caution classique surtout en ce qui concerne l'intervention du garant.

Dans une caution traditionnelle, le garant s'engage à rembourser la dette si le débiteur principal ne le fait pas, mais seulement après avoir prouvé que le débiteur n'a pas respecté ses engagements. Le garant a le droit de contester son obligation de payer s'il estime que le débiteur n'est pas réellement en défaut ou si un désaccord est toujours en cours de résolution.

Par contre, avec la GAPD, la situation est beaucoup plus directe. Le bailleur peut demander le paiement de la somme due immédiatement et sans devoir fournir de preuves en cas de manquement du débiteur. Il suffit d'envoyer une lettre recommandée à l'organisme garant pour déclencher le paiement. Cette demande peut être faite avec ou sans fournir de justification, suivant ce qui a été convenu dans le contrat. Cela offre donc une protection supérieure au bailleur car il obtient une plus grande certitude de récupérer les fonds dus sans entrer dans des procédures complexes.

2. Quels éléments le bailleur doit-il prendre en compte pour établir une GAPD ?

La formulation de l’objet du contrat

L’engagement d’une garantie à première demande est lourd de conséquences. Il est donc préférable d’en définir clairement l’objet et les conditions. Dans un bail commercial, le donneur d’ordre est le preneur, le bénéficiaire est le bailleur et le garant est souvent une banque. La formulation de l’objet de la garantie doit préciser toute somme dont le bénéficiaire de la garantie peut exiger le paiement. Le bailleur doit ainsi indiquer clairement les conditions dans lesquelles il peut demander le paiement de la garantie à première demande. Cela peut inclure des impayés de loyer, des dommages matériels causés par le locataire, ou tout autre manquement aux obligations contractuelles.

Le montant et la durée de la garantie

Les parties sont libres de fixer le montant et la durée de la GAPD. Cette dernière est généralement fonction de la durée du contrat de bail commercial, même si elle est exprimée sans référence expresse au contrat de bail puisqu'il s'agit d'une garantie autonome. Elle est aussi souvent fonction de la solvabilité de la structure et de son ancienneté. Le bailleur peut d'ailleurs solliciter une prorogation de la garantie dans l'hypothèse où les dettes surviendront postérieurement au terme du bail. Le montant de la garantie s'élève généralement entre 3 mois et 1 an de loyer. Il convient de préciser si l'équivalence de loyer s'entend HT ou TTC, hors charge ou charges comprises. Lorsque le montant est décroissant à mesure que les années passent, on parle d'une garantie glissante.

L’autonomie de la GAPD

La GPAD est un contrat autonome. Même si on admet que le contrat fasse référence au contrat de bail commercial, les modalités d’exécution du bail n’entrent pas en compte pour l’évaluation des montants garantis et la détermination de la durée de validité.

3. Peut-on cumuler une GAPD et un dépôt de garantie ?

Le cumul de la GAPD et du dépôt de garantie

Contrairement au bail d’habitation, le cumul d’un dépôt de garantie et d’une GAPD est possible dans un bail commercial. C’est d’ailleurs une bonne façon d’alléger le poids sur la trésorerie d’une entreprise, surtout au démarrage ! Car le dépôt de garantie peut représenter plus de 6 mois de loyer. Attention : le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du bail commercial, sans possibilité de déduire son dépôt de garantie du montant restant à régler pour le loyer. Le dépôt de garantie lui est ensuite remboursé lorsqu’il quitte les lieux. 

La restitution du dépôt de garantie

La loi ne réglemente pas les modalités de restitution du dépôt de garantie du bail commercial bloqué entre les mains du bailleur. La clause contractuelle, négociée par les parties, précise cependant son objectif, son montant, ainsi que les conditions de versement et de restitution du dépôt. En pratique, il équivaut souvent à deux trimestres de loyer et sert à couvrir les impayés de loyer et de charges locatives. La somme doit donc être restituée en fin de bail s'il n'y a aucune raison de la conserver. Le propriétaire peut en revanche conserver tout ou partie du dépôt de garantie dans l'hypothèse où le local n'est pas rendu en bon état et que des travaux sont nécessaires pour sa remise en état .

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