Quels documents pour vendre un local professionnel ?

DPE, amiante, loi Carrez… Êtes-vous à jour de votre dossier de diagnostics immobiliers ? La vente d’un local commercial n’est pas simple ! Il faut penser à rassembler l’ensemble des documents obligatoires, gage de conformité aussi bien pour le futur acquéreur. Sans oublier les formalités pour respecter le droit de préemption de l'entreprise locataire ! Pour une cession réussie, le propriétaire peut confier la vente de votre local à un agent immobilier. Voici nos essentiels pour vendre sereinement un bureau.

1. Un dossier de vente en béton pour votre local pro. 

Les 7 diagnostiques immobiliers à préparer soigneusement

Au-delà du titre de propriété, certains documents sont indispensables à la constitution de votre dossier de vente. Le vendeur peut ainsi être amené à fournir jusqu’à 7 diagnostics immobiliers.

• Le diagnostic amiante est obligatoire pour les immeubles dont la construction est antérieure au 1er juillet 1997. Sans limite de validité dans le temps quand l’absence d’amiante dans le bâtiment est avérée, ce diagnostic permet de protéger la santé et la sécurité des personnes travaillant dans les lieux.

• La superficie Loi Carrez est obligatoire lorsque le bien fait partie d’une copropriété. Elle mesure la surface des bureaux. Sa durée de validité est illimitée.

• Le DPE mesure la performance énergétique du local et attribue une note de A à G en fonction de sa consommation d’énergie. Ce diagnostic est valable 10 ans. Vérifiez qu'il n’est pas expiré avant la cession.

• Le diagnostic plomb est obligatoire pour des bureaux professionnels qui sont aussi des lieux d’habitation et dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Pensez à vérifier sa date car il n’est valable que 1 an !

• L’état des risques naturels et/ou technologiques est obligatoire dans certaines zones. Il couvre des risques divers comme les feux de forêt, les inondations, les mouvements de terrain, les séismes et les risques technologiques (industriels, nucléaire…) liés à l’action de l’homme. Ce document est valable seulement 6 mois.

• Le diagnostic termites peut être exigé selon un arrêté préfectoral de la zone de localisation de votre bien. Il doit être réalisé au plus tard 6 mois avant la promesse ou la vente des bureaux.

• De même, dans certaines régions, le diagnostic mérules peut être exigé afin de détecter la présence d’un champignon qui attaque le bois.

Soyez vigilant, car l’absence d’un diagnostic peut entraîner l’annulation de la vente ou une nouvelle négociation du prix de cession. Afin d'éviter de perdre un temps précieux dans la constitution de ce dossier, une solution ! Confiez la vente de votre local commercial à un agent. 

Pourquoi passer par un expert ?

Les diagnostics immobiliers sont indispensables pour réaliser une transaction immobilière réussie et sont parfois très complexes à réaliser. Pour éviter de perdre du temps et des ressources précieux dans la constitution de ce dossier, le mieux est de passer par un agent immobilier. Les experts en immobilier sont à même de vous offrir un service clé en main et de vous assurer un dossier complet et à jour. De plus, ils s'engagent à diffuser votre annonce auprès du public et à vous accompagner dans toutes les étapes du processus de vente. De plus, leur connaissance pointue du marché immobilier peut être très précieuse lors de la négociation d'une vente. Enfin, leur savoir-faire est une assurance supplémentaire pour que vous obteniez le meilleur prix.

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2. Un mandat pour vendre son local professionnel

Conclure un mandat pour la vente de son local professionnel

Signez un mandat et libérez-vous d’un travail fastidieux en confiant la vente de votre local à un agent immobilier. La loi impose en effet aux professionnels immobiliers d’avoir un mandat écrit de leur client afin d'intervenir en leur nom. Le mandat oral est donc sans valeur.

Le contrat de mandat contient des informations obligatoires :

 L’identité du vendeur, l’agent doit donc de vérifier le titre de propriété ;

• Les références de l’agent ;
• La désignation et le prix du bien ;
• La durée du mandat ;
• Le montant de la rémunération de l’agent et les moyens employés pour diffuser l’annonce auprès du public.

Une fois mandaté, l’agent vérifie l’ensemble des documents obligatoires, dont les diagnostics. En contrepartie, le vendeur s’engage à respecter la clause d’exclusivité s’il y a lieu. Il doit enfin régler les honoraires indiqués dans le mandat lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Choisir le bon mandat immobilier pour la vente des bureaux

• Le mandat simple

Le mandat simple permet de confier la vente de votre bien à plusieurs agences en même temps, tout gardant la possibilité de vendre par vous-même. Il est généralement conclu pour 3 mois. Attention toutefois à la tacite reconduction et aux modalités de résiliation.

S’il parait intéressant pour le vendeur, le mandat simple est moins motivant pour les professionnels qui sont mis en concurrence. Ils mettent donc moins de moyens en œuvre afin de réaliser la vente dans les meilleurs délais. Une méthode parfois inefficace !

• Le mandat exclusif

Ce contrat accorde à l’agent l’exclusivité de la vente des bureaux. Il est le seul à pouvoir vendre le bien pendant la durée du mandat. Et si vous trouvez un acquéreur vous-même ? Il est obligé de passer par l'agence et de payer la commission. À défaut de quoi, vous vous exposez à verser une indemnité.

Le mandat exclusif est contraignant, mais il n’est conclu que sur une durée plafonnée de 3 mois. En contrepartie, l’agent met tout en œuvre (visibilité, publicité, fichier client) dans le but de parvenir à une vente. Un objectif : la vente rapide !

Passé le délai irrévocable, le mandat exclusif peut être dénoncé par les parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi être reconduit par tranche irrévocable de 1 mois. Il ne peut en revanche être renouvelé de façon tacite.

• Le mandat de vente semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif permet de confier la vente de votre local commercial à un agent immo exclusif, mais de conserver la possibilité de le céder en direct. L’agent fait en revanche signer un bon de visite interdisant au visiteur de traiter directement avec le vendeur durant une période pouvant aller jusqu’à 15 mois.

Avant d’entamer toute démarche, n’oubliez pas de contacter votre locataire. S’il est tout à fait possible de céder un local avec un bail commercial en cours, la loi exige que le locataire en soit informé. Il dispose en effet d'un droit de préemption sur la vente, lui donnant la priorité par rapport aux autres acheteurs potentiels. À défaut, le locataire est maintenu dans les lieux et poursuit son contrat de bail avec le nouveau propriétaire.

Vous êtes propriétaire de bureaux et bailleur commercial ? Contactez-nous afin d'en en savoir plus sur les documents indispensables avant la vente !