Estimer le loyer d'un bail commercial : nos conseils d'experts

Le montant initial d'un loyer commercial n'est pas réglementé. Il est donc librement désigné par les parties au contrat. Pour cela, le bailleur s'appuie sur la valeur locative du local commercial , en fonction des prix du marché et des caractéristiques du bien. L'article L. 145-33 du Code de commerce précise d'ailleurs que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés est déterminé en fonction de la valeur locative. Une révision du loyer qui peut intervenir en cours de bail, à l'émission d'une période triennale.

👉 Comment estimer le loyer d’un bail commercial ? Plusieurs critères permettent au propriétaire d’estimer la valeur locative de son bien. Reste ensuite à définir les coûts annexes comme le dépôt de garantie ou le versement d’un pas-de-porte. Mais l’évaluation du loyer n’est pas toujours évidente et l’intervention d’un professionnel de l’immobilier est souvent préférable.

1. Critères principaux permettant d’estimer le loyer d’un bail commercial

La situation géographique 📍

L’emplacement du bien joue un rôle majeur. Naturellement, un local situé dans une rue commerçante promet plus de flux de clientèle et ainsi un chiffre d’affaires conséquent. Le coût du loyer du bail y est donc beaucoup plus élevé que dans d’autres quartiers. De même, les facteurs locaux de commercialité influent sur le montant du loyer. Ils peuvent agir positivement sur la valeur du local lorsqu’ils représentent un atout, comme la proximité d’un pôle d’attraction, touristique ou commercial, la présence d’un réseau de transport, la création d’une voie piétonne ou la possibilité de stationner facilement. Mais ils peuvent au contraire influencer le loyer à la baisse, par exemple dans le cas de la fermeture de commerce alentour. Vous l’aurez compris, si le local se situe à proximité d’une future bouche de métro, sa valeur augmentera considérablement en un rien de temps ! Il faut donc être à l’affut des projets financés par la ville et en tenir compte lors de la fixation du loyer.

Les caractéristiques de l'espace et de l'immeuble 🏢

Les caractéristiques d’un local commercial impactent également sa valeur. Pour estimer un loyer, on se base donc sur l’année de construction, le standing, l'aménagement de l'espace mais aussi de l'immeuble en question. Qu’il s’agisse d’un immeuble standard ou de haut standing avec hôtesse d'accueille, les facteurs d’attractions changent et les prix peuvent varier considérablement. 

Côté bureaux, la disposition influe par ailleurs sur sa valeur, en fonction de sa facilité d’aménagement et d’exploitation. Voici les critères principaux qui influent :

• Le style du local : style haussmannien (parquet, moûlures, cheminées…), style industriel, ou espace de bureaux classique.
• Luminosité des bureaux
• Forme de la surface : forme de plateau rectangulaire, en L ou espace biscornu.
• Accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite)
• Normes ERP (établissement recevant du publique)
• Rez-de-chaussée ou étage. 

La destination des bureaux ✍️

L’estimation du loyer commercial est aussi fonction de son usage et de la destination des lieux.

La clause contractuelle de destination des lieux permet de décrire la nature des activités commerciales autorisées dans les locaux loués…

Elle peut être par exemple la fabrication et la vente de produits alimentaires, une activité tertiaire de bureaux etc.

 En cas de non-respect, le locataire s’expose à des sanctions, comme l’annulation du bail ou le refus de renouvellement sans versement de l’indemnisation compensatoire. Par définition, un bail commercial « tous commerces » permet une exploitation sans restriction d’activité. Son prix sera donc plus élevé que dans le cas d’un local dont l’usage est strictement défini. Un critère qui peut être décisif pour le preneur, notamment dans une optique de vente du fonds de commerce.

Les coûts annexes au loyer commercial 💰

Au coût du loyer, s'ajoutent les frais annexes, comme les charges et la taxe foncière, généralement facturées au locataire. Plus ces frais sont élevés, plus le local peut être difficile à louer, ce qui oblige parfois le bailleur à ajuster son loyer en conséquence. 

Le contrat de bail commercial peut également prévoir le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Librement fixé par le bailleur, il permet de pallier un éventuel manquement du locataire à ses obligations, comme un défaut de paiement du loyer. Cette somme est ensuite restituée en fin de contrat.

Enfin, le bailleur peut exiger un pas-de-porte , soit une somme correspondant au droit d'entrée dans les murs. Il correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers. À l'inverse du dépôt de garantie, le pas de porte est définitivement acquis au bailleur. Il peut alors prendre la forme soit d'un supplément de loyer, fiscalement déductible des bénéfices du locataire, soit d'une indemnité forfaitaire, non déductible mais constituant un actif incorporel. Le pas de porte est généralement fonction de l'offre et de la demande, et des usages dans certaines régions ou professions. Ces sommes jouent dans l'estimation du loyer selon la stratégie financière du propriétaire. Il peut par exemple opter pour un loyer élevé sans pas-de-porte, pour avoir une rentabilité plus élevée à long terme. À l’inverse, il peut choisir de baisser le loyer tout en exigeant un pas-de-porte conséquent. Dans ce cas, la rentabilité est plus faible sur le long terme mais il dégage des liquidités immédiates. 

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2. Méthode pour vérifier ou estimer que le montant du loyer de vos bureaux

L’administration fait également intervenir la valeur locative des locaux professionnels puisqu’elle sert de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises. Elle s’appuie pour cela sur un calcul à l’aide de 3 éléments en multipliant :

• La surface pondérée du local (selon un indice variable entre surface principale et secondaire) ;
• Par le tarif de la catégorie du local (38 catégories en fonction de l’usage défini) ;
• Puis par le coefficient correspondant à la localisation du local.

Si la valeur locative immobilière permet de définir un prix, comment savoir si les locataires seront nombreux à vouloir payer ce loyer potentiel ? Pour le preneur, ce prix doit avant tout correspondre au potentiel de chiffre d’affaires, surtout dans le cadre de franchise. La valeur du marché reste donc un élément incontournable pour vérifier le prix de votre bail commercial. Le coût du loyer d’un local doit en effet être en adéquation avec la demande, au risque de rester vacant. L’étude de l’offre et de la demande passe donc par une analyse des loyers pratiqués sur des locaux commerciaux équivalents dans un secteur donné.

Mais l'estimation d'un loyer commercial est souvent une opération complexe à réaliser ! Selon la spécificité du bien, il faut aussi parfois s'intéresser à des méthodes d'évaluation propres à une profession. Cela demande une connaissance pointue du marché. Il est donc préférable d'avoir recours à un professionnel de l'immobilier , qui connaît parfaitement les loyers pratiqués dans votre secteur et les usages propres aux différents commerces. Son expertise permet également de bénéficier de conseils avisés concernant les projets en cours dans le quartier qui pourraient impacter positivement ou négativement le montant de votre loyer.

Spliit vous propose son outil d'estimation de loyer permet ainsi de vérifier que le montant de votre loyer commercial est cohérent avec les valeurs de l'offre et de la demande. 

Si vous êtes un propriétaire ou un asset manager, faites appel à nos experts en immobilier d'entreprise qui pourront vous accompagner pour faciliter la commercialisation de votre actif. 

Côté locataire, nous vous accompagnons également dans toutes vos étapes de votre recherche de bureaux. Notre promesse : vous donner accès à toutes les offres du marché, vous accompagner pour identifier la bonne solution aux meilleures conditions, le tout avec des honoraires beaucoup moins élevés par rapport aux autres agences.

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