5 points à connaître sur la clause d'échelle mobile du loyer d'un bail commercial

Pour réviser le montant du loyer d’un bail commercial, rien de tel que la clause d’échelle mobile. Cette disposition contractuelle permet en effet aux parties de prévoir une révision automatique du loyer en cours de bail. On conseille cependant au bailleur et au locataire d'en soigner la rédaction afin de respecter les exigences légales de validité dès l’origine du contrat. Voici 5 points indispensables à connaître sur la clause d’échelle mobile du loyer d’un bail commercial. 

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1. La clause d’échelle mobile du loyer commercial : qu’est-ce que c’est ?

La clause d’échelle mobile est une disposition dont les parties au contrat de bail commercial peuvent convenir pour régir la révision du loyer en cours de bail. La clause d'échelle mobile permet une révision automatique du loyer, sur la base d'un indice économique et selon une périodicité fixe convenus entre le locataire et le bailleur. 

La clause d’échelle mobile permet donc aux parties de définir contractuellement un mécanisme de révision du loyer du bail commercial par indexation sur un indice de révision. En cela, elle se distingue des mécanismes de révision des loyers prévus par la loi, comme la révision triennale ou celle effectuée lors du renouvellement du bail.

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2. Les conditions de validité d’une clause d’échelle mobile dans un bail commercial

La clause d’échelle mobile s’impose au juge en cas de contentieux comme étant le résultat de la volonté des parties, dès lors qu’elle est valide au jour de la conclusion du bail commercial. 

La clause d'indexation des loyers doit pour cela être écrite de manière claire et intelligible. La jurisprudence de la Cour de cassation exige par ailleurs des conditions de fond tenant à la variation du loyer. La clause n’est valable que si :

• Les variations de loyer présentent un caractère réciproque, ce qui implique que la clause joue à la hausse comme à la baisse ;
• La période de variation indiciaire n’excède pas la durée écoulée entre deux indexations.

3. Comment fonctionne la clause d’échelle mobile du loyer dans un bail commercial ?

La clause d’échelle mobile est d’application automatique de plein droit à la date prévue pour son déclenchement. Aucune demande préalable de la part du bailleur ou du locataire n’est nécessaire pour obtenir la variation du loyer du bail commercial.

Et même lorsque les parties ne font pas jouer la clause prévue au contrat dès l’origine, elle peut avoir une application rétroactive. En cas de litige, il est ainsi possible de remonter jusqu’à 5 ans en arrière, en vertu du délai de prescription de l’action en recouvrement des loyers.

4. Le libre choix de l’indice de révision pour l’indexation du loyer d’un bail commercial

    Les parties sont libres de négocier et de choisir l’indice de révision applicable pour le jeu de la clause d’échelle mobile. Elles se réfèrent généralement :

• À l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) lorsque l’activité exploitée est de nature commerciale ou artisanale ;
• À l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) lorsqu’il s’agit d’une activité tertiaire.

Mais les parties peuvent aussi choisir un autre indice de révision pour leurs loyers commerciaux, comme celui du coût de la construction lorsque cela leur paraît plus opportun. En cela, la clause d’échelle mobile se distingue de la révision légale qui exclut l’indice du coût de la construction (Loi Pinel) jugé trop instable pour définir une valeur locative.

 La seule limite au libre choix des parties est posée de façon impérative par l’article L 112-2 du Code monétaire et financier pour le respect de l’ordre public économique. Les parties doivent impérativement fonder l'indexation du loyer sur un indice ayant un rapport avec l’activité d’une des parties au contrat de bail. Et elles ont interdiction de calquer la variation des loyers commerciaux sur un indice en lien avec le salaire minimum de croissance, le niveau général des salaires ou celui du prix des biens, produits ou services.

Par ailleurs, l’article L 145-39 du Code de commerce protège le locataire contre de trop fortes hausses des loyers commerciaux. Le jeu de l'indexation ne doit pas conduire à une variation du loyer insoutenable pour les parties. Une révision peut donc être demandée lorsque l’indice a pour effet d’augmenter (ou de diminuer au détriment du propriétaire) le montant du loyer de plus d’un quart par rapport au prix précédent. L’augmentation liée à la clause d’échelle mobile est d’ailleurs limitée à 10 % par an selon un mécanisme de lissage instauré par la loi Pinel. Les parties ne peuvent déroger à ces dispositifs.

5. Quels litiges à propos de la clause d’échelle mobile ? 

La clause d’échelle repose sur un principe d’automaticité de l’indexation. La variation du loyer s’applique donc de plein droit sans aucune formalité nécessaire. Elle peut toutefois soulever quelques litiges du point de vue du rédactionnel dans le contrat. 

Lorsque le contrat de bail ne fait pas clairement référence au caractère « automatique » de la révision du loyer, la clause peut être interprétée comme une simple mention de la révision triennale légale. De même, lorsque la rédaction de la clause renvoie directement aux dispositions légales. Il est donc important de faire appel à un avocat pour la rédaction d’une clause d’échelle mobile claire et complète. Elle doit faire référence au mécanisme d’indexation pour éviter tout risque de requalification. L'intervention d'un avocat permet également de sécuriser les éléments de variation du loyer et d'éviter ainsi une clause non recevable devant le juge.

En cas de litige concernant l’application de la clause elle-même, il est important d’engager une négociation pour tenter de résoudre le litige à l'amiable ou de privilégier la voie de la médiation avec votre avocat. L’intervention d’une personne neutre peut aider les parties à parvenir à un accord en facilitant les discussions avant d’en venir à une procédure judiciaire longue et coûteuse, d’autant que le délai de prescription permet de remonter jusqu’à 5 ans en arrière. L’objectif pour les parties doit être de parvenir à une variation juste du loyer commercial afin de préserver l’exploitation de leurs activités.

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