Taxes, travaux, charges… qui paie quoi en bail professionnel ?

Outre la négociation concernant le montant du loyer ou le dépôt de garantie, les parties au contrat de bail professionnel doivent s’intéresser de près aux modalités de répartition des charges pesant sur le local. En la matière, c’est la liberté contractuelle qui gouverne. Qu’il s’agisse de la durée du contrat de bail ou des obligations des parties, la location professionnelle est en effet plus souple que le bail commercial. Mais cette liberté appelle à une certaine vigilance rédactionnelle pour éviter les situations de conflit. La répartition des charges et des travaux soulèvent ainsi de nombreuses questions. Comment sont réparties les charges locatives entre locataire et propriétaire ? Le locataire d’un bail professionnel, peut-il réaliser des travaux dans son local ? Le juge, intervient-il dans le partage des charges locatives ? Zoom sur la répartition des frais d’un bail professionnel.

1. La libre répartition des charges dans un bail professionnel

Principe de liberté contractuelle dans la location en bail professionnelle

Le bail professionnel se caractérise par des modalités plus souples que le bail commercial. Les différences entre ces deux baux concernent aussi bien la durée de l’engagement, que la révision du loyer, la possibilité de résilier le contrat en cours ou encore la répartition des charges, impôts et taxes entre le bailleur et le locataire. C’est le contrat idéal pour de la location de bureau, notamment pour les professions libérales.

Si l’article 1754 du Code civil déclare que les dépenses d’entretien sont à la charge du preneur, il ne s’agit pas d’une disposition d’ordre public. Le contrat de bail professionnel est donc librement rédigé par les parties dès lors qu’il fait figurer par écrit :

• L’identité des contractants ;
• La description du local et des annexes ;
• La durée de la location ;
• Le montant du loyer et les conditions de paiement ;
• La répartition des charges entre les parties ;
• Les diagnostics techniques tels que le DPE ou l’état des risques naturels.

Clause de répartition des charges d’une location professionnelle

Les parties peuvent ainsi insérer au contrat de bail professionnel une clause prévoyant une répartition spécifique des charges. Cette clause indique notamment :

• Le mode de ventilation de ces charges entre le propriétaire et le locataire ;
• La répartition des charges entre plusieurs locataires s’il y a lieu ;
• La liste des taxes concernées. La taxe foncière peut ainsi être supportée par le locataire, mais elle doit toujours être payée à l’administration fiscale par le bailleur.

Les charges locatives imputées au locataire doivent être clairement détaillées dans le bail professionnel au moyen d’une clause exhaustive. Dans le cas d’une nouvelle charge apparue en cours de bail, elle ne peut être supportée par le locataire que si elle figure dans une hypothèse de la clause au contrat.

Prise en charge des grosses réparations dans un bail commercial ou professionnel

Attention à la rédaction de la clause qui mettrait de grosses réparations à la charge du preneur ! La loi Pinel pose une restriction concernant les grosses réparations dans le cadre du bail commercial. Sur la base de l’article 606 du Code civil, elle pose une liste des grosses réparations incombant obligatoirement au bailleur (poutre, mur de soutènement…). La loi est en revanche silencieuse en ce qui concerne le bail professionnel. La rédaction de la clause doit donc être claire et précise afin de ne laisser aucun doute, les juges faisant une interprétation stricte de la clause. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel du droit immobilier pour vous aider dans la rédaction de votre contrat de bail professionnel.

2. La répartition des charges en l’absence de clause(s) spécifique(s)

Les réparations d’entretien d’un bail professionnel

En l’absence de disposition spécifique, le bailleur et le locataire d’un contrat de bail professionnel sont soumis à la répartition des charges définie par l’article 1754 du Code civil. Outre le règlement du loyer, pendant toute la durée du contrat, le preneur est ainsi tenu aux paiements des réparations locatives et au petit entretien exigé par l'usage des lieux. En cas de litige portant sur la prise en charge des réparations, les parties se réfèrent à la liste prévue par la loi (âtre de cheminées, serrure, devanture…). Selon la jurisprudence, les gros travaux sont en revanche à la charge du propriétaire.

Les travaux entrepris par le locataire professionnel

S’il souhaite réaliser des travaux, le locataire doit préalablement obtenir l’autorisation expresse du bailleur. À défaut, le preneur supporte l’intégralité des frais de remise en l’état à l’issue du bail. Néanmoins, si ces travaux d’amélioration permettent d’augmenter la valeur du local, le bailleur peut conserver l’état du local et garde l’entière propriété des aménagements. Dans certains cas, il peut verser au locataire une indemnité correspondant aux frais avancés par le locataire pour effectuer ces travaux.

Les taxes supportées pour la location d’un bien professionnel

Dans le silence du contrat concernant la répartition des taxes, on applique au bail professionnel le même principe de répartition que pour un bail commercial. Le bailleur supporte donc en général :

• Les impôts fonciers ;
• Les taxes et les redevances ;
• L’assurance des locaux.

Les autres charges reviennent en principe au locataire. Mais cela doit toutefois être stipulé dans le contrat de bail professionnel. En clair, la liberté contractuelle ne laisse pas de place à l’imprécision ! 

FAQ sur la répartition des charges dans un bail professionnel :

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de location de locaux destinés à l'exercice d'une activité professionnelle. Il est plus souple que le bail commercial en termes de durée, de révision du loyer et de résiliation.

Comment les charges sont-elles réparties dans un bail professionnel ? 

La répartition des charges est librement définie par les parties au contrat. Elles peuvent donc insérer une clause de répartition des charges prévoyant notamment le mode de ventilation des charges entre les parties, la répartition des charges entre plusieurs locataires s'il y a lieu et la liste des taxes concernées.

Comment les grosses réparations sont-elles prises en charge dans un bail professionnel ? 

En l'absence de clause spécifique, le bailleur est tenu de prendre en charge les grosses réparations, conformément à l'article 1754 du Code civil. Cependant, la rédaction de la clause doit être claire et précise pour éviter toute ambiguïté.

Le locataire d'un bail professionnel peut-il réaliser des travaux dans son local ? 

Le locataire doit obtenir l'autorisation expresse du bailleur avant de réaliser des travaux. À défaut, il supporte l'intégralité des frais de remise en l'état à l'issue du bail. Si les travaux d'amélioration augmentent la valeur du local, le bailleur peut conserver l'état du local amélioré à la fin du bail.