Bail professionnel : tout ce que vous devez savoir !

Comment faire la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ? Si l’un se caractérise par sa souplesse, l’autre offre une grande protection juridique. Mais le choix entre ces contrats de location est avant tout dicté par l’activité exercée dans votre entreprise. L’exploitation d’une activité commerciale requiert impérativement une location commerciale. Alors que le professionnel libéral peut avoir accès à l’un ou l’autre bail. Avant de signer un contrat, voici tout ce que vous devez savoir sur le bail professionnel !

1. Quel encadrement juridique pour un bail professionnel ? 👩‍⚖️

Les éléments essentiels à la rédaction du bail professionnel 

Le bail professionnel est librement rédigé par les parties, bailleur et locataire. Le contrat doit cependant être passé devant notaire lorsque sa durée excède 12 ans. 

Le bail professionnel doit contenir certaines informations impératives :

• L’identité des parties ;
• La description du local et des annexes ;
• La durée du contrat et les modalités de renouvellement ;
• Le montant du loyer, ainsi que ses conditions de paiement et de révision.

Le dépôt de garantie dans un bail professionnel 

Le contrat de bail professionnel exige souvent un dépôt de garantie. Il est facultatif, mais s’avère bien utile pour prévenir la dégradation des locaux. Si le local n’est pas rendu dans son état d’origine, le bailleur peut ainsi garder le dépôt de garantie pour financer les travaux de réparation. Il peut aussi venir en compensation d’un loyer non payé.

Attention, lorsque le local est loué sans faire un état des lieux lors de la prise de possession des locaux, il est présumé en bon état à l’entrée du locataire. Il doit alors répondre des éventuelles dégradations observées en fin de bail.

La répartition des charges et des taxes dans un bail professionnel

La répartition des charges dans un bail professionnel repose sur un principe de liberté contractuelle. Selon l’article 1754 du Code civil, les dépenses d’entretien sont à la charge du preneur. Le bailleur supporte en principe les impôts fonciers, les taxes et les redevances et l’assurance des locaux.

La convention des parties peut cependant déroger à cette répartition. Elle devient alors un enjeu de négociation pour les parties au contrat. Elles peuvent ainsi choisir d’insérer une clause prévoyant une répartition spécifique des charges et des taxes. Les charges locatives imputables au locataire doivent y être clairement détaillées. En cas de conflit, les juges font une interprétation stricte de la clause. 

Lorsque le locataire professionnel souhaite réaliser des travaux dans le local, il doit préalablement obtenir l’autorisation du bailleur au risque de supporter les frais de remise en l’état en fin de bail. Si ces travaux augmentent la valeur du local, le bailleur peut garder l’entière propriété des aménagements. Il verse alors une indemnité au locataire correspondant aux frais avancés pour effectuer ces travaux.

2. Quelles différences entre un bail professionnel et un bail commercial ? ✨

Des baux destinés à des activités différentes par nature

Le contrat de bail commercial est réservé à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Aussi appelé bail 3 6 9, le bail commercial offre un statut spécifique au locataire lui apportant la sécurité d’un loyer plafonné et un droit de renouvellement. 

Le bail professionnel s’adresse quant à lui à l’entreprise exerçant une activité non commerciale. Il vise principalement les professions libérales réglementées comme les avocats, notaires, experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, ou non réglementées comme les consultants dans divers domaines (marketing, gestion). Ces professions peuvent néanmoins opter pour un bail commercial leur offrant plus de sécurité.

Une durée différente dans un bail professionnel et un bail commercial

Le bail commercial engage le bailleur et le locataire pour une durée minimale de 9 ans, avec une faculté de résiliation encadrée. À l’inverse, le bail professionnel est assez souple, engageant les parties pour une durée minimale est de 6 ans et offrant davantage d’opportunités de mettre un terme au contrat. 

C’est la nature même des activités exercées qui justifie cette différence de traitement juridique. Le développement d’une enseigne et d’une clientèle exige une certaine stabilité, notamment du point de vue géographique (boulangerie de quartier, restaurant…). À l’inverse, la clientèle libérale est peu attachée au lieu et peut facilement se déplacer lorsque le professionnel change de local.

Des conditions de résiliation strictement différentes

En dehors du cas d’une résiliation justifiée par un manquement contractuel du locataire (clause résolutoire ou résiliation judiciaire), les conditions de résiliation sont très nettement différentes de l’un à l’autre contrat. 

Le bail commercial offre au locataire un droit au renouvellement qui garantit à l’exploitant le maintien dans les lieux à l’issue du contrat de location. Le propriétaire qui souhaite signifier un congé portant refus de renouvellement à l’échéance du contrat doit ainsi verser une indemnité d’éviction au locataire. Seuls quelques cas spécifiques permettent de justifier une reprise anticipée du local.

En revanche, pas de droit au renouvellement dans le bail professionnel ! Le bailleur a donc la possibilité de mettre fin au contrat à son expiration, sans justification et sans contrepartie financière. Il doit seulement en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail. 

Coté locataire, le bail commercial contraint la résiliation aux seules échéances de périodes triennales alors que le bail professionnel peut être interrompu à tout moment par le preneur. Il doit ainsi adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois. Il n’est redevable d’aucune compensation financière ni justification. 

Retrouvez ici les principales différences entre le bail professionnel et le bail commercial !

3. Comment louer des bureaux en bail professionnel ? ✅

Libre sous-location d’un bail professionnel

Par principe, la sous-location est interdite dans un bail commercial sauf mention contraire du bailleur. À l’inverse, elle est autorisée dans un bail professionnel sauf clause contraire. Pour pouvoir sous-louer son local, le locataire doit alors prévenir le propriétaire et satisfaire le cas échéant les obligations imposées par la clause dédiée. 

Le contrat peut par exemple imposer un agrément préalable par le bailleur. Le locataire principal reste néanmoins responsable vis-à-vis du propriétaire. On conseille ainsi de rédiger un contrat de sous-location afin d’en définir les conditions et d’appréhender les situations de litiges. Lorsque le bailleur constate que le montant de son loyer est inférieur à celui de la location, il peut réajuster le prix.

Fixation du loyer d’un bail professionnel

Le loyer du bail professionnel est librement fixé par les parties. Le contrat doit ainsi préciser les modalités de paiement, prévoyant par exemple un règlement mensuel, trimestriel ou encore au terme du contrat. Le contrat de bail peut aussi intégrer une clause de révision du loyer selon un indice de référence, comme l’indice des loyers d’activités tertiaires par exemple.

4. Passer par un expert pour trouver un bail professionnel 💡

Faire le choix du bon secteur. Négocier le loyer et les conditions de location. Sécuriser le contrat. S’il est plus souple que le bail commercial, le contrat de bail professionnel ne doit pas laisser de place à l’imprécision ! Il est donc recommandé de se faire accompagner par un expert immobilier. Il vous aide à cibler les zones d’ombre sur un contrat. Vous bénéficiez également de son réseau d’experts dans des domaines aussi variés que le juridique, les diagnostics immobiliers ou l’aménagement des bureaux. Faites appel à Spliit pour bénéficier d’une prestation personnalisée et adaptée à vos besoins. 
  

FAQ 

Quels sont les éléments essentiels d'un bail professionnel ?

Le bail professionnel doit contenir certaines informations impératives telles que l’identité des parties, la description du local et des annexes, la durée du contrat et les modalités de renouvellement, le montant du loyer, ainsi que ses conditions de paiement et de révision.

Quelles sont les différences entre un bail professionnel et un bail commercial ?

Le bail commercial concerne l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal, tandis que le bail professionnel s'adresse à l'entreprise exerçant une activité non commerciale telle que les professions libérales. Le bail commercial offre un statut spécifique au locataire lui apportant la sécurité d'un loyer plafonné et un droit de renouvellement contrairement au bail professionnel.

Quelle est la durée minimale d'un bail professionnel ?

La durée minimale d'un bail professionnel est de 6 ans, contre 9 ans pour un bail commercial.

Que se passe-t-il en cas de résiliation du contrat ?

Si le bailleur met fin au contrat à son expiration, sans justification et sans contrepartie financière, il doit seulement en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail. Du côté locataire, il peut interrompre le contrat à tout moment en adressant au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois. Il n’est redevable d’aucune compensation financière ni justification contrairement au bail commercial.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail professionnel ?

Le dépôt de garantie est facultatif dans un bail professionnel, mais il est souvent exigé pour prévenir la dégradation des locaux.

Peut-on sous-louer un local en bail professionnel ?

La sous-location est autorisée dans un bail professionnel sauf clause contraire. Le contrat peut cependant imposer un agrément préalable par le bailleur. Le locataire principal reste néanmoins responsable vis-à-vis du propriétaire.

Comment fixer le loyer d'un bail professionnel ?

Le loyer d'un bail professionnel est librement fixé par les parties. Le contrat doit préciser les modalités de paiement et peut intégrer une clause de révision du loyer selon un indice de référence.

Faut-il passer par un expert pour trouver un bail professionnel ?

Il est recommandé de se faire accompagner par un expert immobilier pour cibler les zones d’ombre sur un contrat et bénéficier de son réseau d’experts dans des domaines aussi variés que le juridique, les diagnostics immobiliers ou l’aménagement des bureaux.