Bail précaire : tout ce que vous devez savoir !

Le marché immobilier est en évolution constante, notamment pour s’adapter aux besoins de flexibilité des locataires et des propriétaires. Bail commercial, bail professionnel, location d’un espace de coworking ou de bureaux opérés… Les solutions ne manquent pas pour les différents acteurs du secteur de l’immobilier de bureaux ! Parmi elles, le bail précaire se présente comme une alternative prometteuse. Il offre en effet la souplesse nécessaire aux indépendants et aux start-up, tout en garantissant aux propriétaires bailleurs une gestion efficace de leur patrimoine. Qu’est-ce qu’un bail précaire et ses caractéristiques ? Quels en sont ses avantages et les inconvénients ? Et quelles sont ses modalités de fonctionnement ? Voici tout ce que vous devez savoir du bail précaire ! 

1. Qu’est-ce que le bail précaire ? 🤔

Une dérogation au bail commercial

Ce bail dérogatoire est un contrat de location de locaux à titre professionnel conclu sur une courte durée. Si plusieurs baux peuvent être conclus successivement entre les parties, la durée totale de location ne peut excéder 36 mois. 

Régi par l’article L. 145-5 du Code de commerce, le bail précaire se distingue du bail commercial conclu pour une durée de 9 ans. Une clause du contrat doit d’ailleurs prévoir que les parties excluent volontairement les dispositions relatives aux baux commerciaux. Déroger au bail commercial 3/6/9 permet de se soustraire au fonctionnement des périodes triennales qui s’imposent aux parties pour la résiliation et le renouvellement du bail. 

Le bail dérogatoire se distingue aussi du bail professionnel qui est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Il n’est pas non plus un bail saisonnier, conclu pour une très courte période de 3 à 6 mois. Enfin, il ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire, qui donne un droit d’occupation à un occupant et non à un locataire, en contrepartie d’une redevance modique et non d’un loyer. 

Les avantages d’un bail précaire

Pour le bailleur, ce bail dérogatoire aux baux traditionnels présente l’avantage d’être peu engageant. Pas de droit au renouvellement acquis au locataire et donc pas d'indemnité d'éviction ! Cette formule très pr-atique fait office de période d’essai, pour s'assurer de la fiabilité du preneur avant de s’engager à plus long terme.

Pour le preneur, le bail dérogatoire permet aussi de profiter d’une location professionnelle avec un minimum d’engagement, notamment financier. Le dépôt de garantie est par exemple bien moins élevé que pour un bail commercial. Comptez généralement un dépôt de 3 mois contre 6 mois pour le bail commercial. Le loyer est également plus bas, contrepartie de l’absence d’un statut protecteur. C’est la solution idéale pour les entreprises en période de transition. Un locataire peut ainsi choisir de s’installer provisoirement dans un local en bail précaire le temps de réaliser des travaux dans son local définitif. Une jeune entreprise peut aussi y avoir recours pour tester une zone géographique ou pour démarrer son activité dans une petite surface avant de s’engager dans un bail commercial ou professionnel.

À cet égard, le bail dérogatoire s’avère par exemple une solution pertinente pour la location des surfaces professionnelles durant la période de restructuration de la Tour Montparnasse, abritant diverses activités commerciales, bureaux et commerces. Il offre en effet aux bailleurs une flexibilité essentielle pour mener à bien les travaux de rénovation, tout en permettant aux locataires de maintenir leur activité dans un emplacement emblématique à Paris. Chacun conserve ainsi une certaine rentabilité malgré les circonstances, sans souffrir d’une interruption majeure.

Les inconvénients d’un bail précaire

La période de 3 ans s’écoule finalement assez vite. Pour le bailleur, cela peut devenir fastidieux de renouveler fréquemment son contrat de location. Il en résulte en effet une importante charge administrative : formalisme, gestion des préavis… Et l’enchaînement des locataires peut laisser penser à une certaine instabilité qui tend à dévaloriser le bien. D’autant que le bail précaire a moins bonne réputation et qu’il est parfois difficile de trouver un preneur. 

Conséquence directe de sa souplesse, le bail précaire offre un statut peu protecteur au locataire. Sans droit au renouvellement du bail, il doit quitter les locaux sans indemnité d'éviction à l’expiration du contrat. Il peut ainsi perdre toute sa clientèle sans aucun moyen de la valoriser. Par ailleurs, en cas de transformation du bail précaire en bail commercial, le bailleur est libre de fixer le loyer de son choix sans que le locataire ne puisse bénéficier d’un système de plafonnement propre aux baux commerciaux. Dernier point à ne pas négliger : le bail dérogatoire est incompatible avec une franchise dont la durée varie généralement entre 3 et 6 ans.

Avantages et inconvénients du bail précaire

2. Bail précaire : quelles conditions légales ? 👩‍⚖️

Les modalités d’un bail précaire 

S’il est assez libre, le contrat doit néanmoins contenir certaines mentions obligatoires comme l’identité des parties, la durée du contrat, le montant du loyer et une clause de non-application des règles du bail commercial.

Un état des lieux d’entrée doit être dressé par écrit et également joint au contrat de bail. Il est établi par les deux parties ou par un tiers mandaté par elles. De même, le contrat fait référence à l’état des lieux de sortie qui doit être établi lors de la restitution des locaux. En cas de désaccord, les parties font appel à un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat de l’état des lieux, moyennant un partage des frais.

La rupture anticipée d’un bail précaire 

Par principe, le bail dérogatoire prend fin à son terme et ne prévoit aucune modalité de résiliation anticipée du contrat en cours d’exécution. En ce point, il pourrait paraître plus contraignant qu’un bail professionnel qui autorise la résiliation anticipée. Il faut pourtant rappeler qu’avec sa durée réduite à 36 mois, le bail dérogatoire constitue un faible engagement pour les parties.

Malgré tout, il est admis que les parties puissent prévoir au contrat une clause de résiliation anticipée. La convention des parties doit alors être claire et sans équivoque afin de limiter le risque de conflits. Elle prévoit notamment de façon très précise :

• Les motifs de congé anticipé de l’une ou l’autre des parties ;
• Les conditions de délivrance du congé (lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier) ;
• Le délai de préavis convenu entre les parties (un délai raisonnable pour que le bailleur ou le locataire puisse prendre ses dispositions) ;
• L’éventuelle indemnité versée en contrepartie du préjudice causé par la délivrance du congé.

À défaut de résiliation anticipée, reste pour le locataire la possibilité de sous-louer son local professionnel. Cela lui permet par exemple de ne pas passer à côté d’une opportunité pour des locaux plus adaptés à ses besoins. La sous-location permet au locataire de collecter le loyer jusqu’à l’expiration du contrat pour honorer ses engagements envers le propriétaire. 

 Le renouvellement d’un bail précaire

Le bail dérogatoire peut être renouvelé tant que la durée maximale du contrat n’excède pas 36 mois. Au-delà de cette durée, les parties ne sont plus autorisées à conclure un bail dérogatoire pour l’exploitation des mêmes locaux. Dans tous les cas, le renouvellement du bail précaire n’est pas automatique et se fait dans les conditions prévues dans le bail en cours. Dans le silence du contrat, le preneur adresse au propriétaire une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant son terme. Elle est adressée par acte extrajudiciaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique. 

Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois de la notification de la demande de renouvellement pour répondre au locataire. Son silence vaut acceptation. Le bailleur est alors réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail antérieur.

Passer d’un bail précaire à un bail commercial 

Le bail dérogatoire prend automatiquement fin à l’expiration de la période légale des 3 ans, date à laquelle le locataire doit libérer les lieux et rendre les clés du local. Le bail ne peut être renouvelé que si la durée est inférieure aux 3 ans réglementaires. 

Au-delà, si le bail précaire est poursuivi, il est requalifié de bail commercial. Le nouveau contrat est donc réputé conclu pour une durée de 9 ans avec toutes les caractéristiques de la location commerciale. Le locataire peut d’ailleurs demander à son bailleur la requalification de son contrat en bail commercial lors d’une demande de renouvellement au cours de la période des 36 mois du bail dérogatoire.