Nos conseils pour l'achat de votre local professionnel

Lorsqu’elles gagnent en stabilité, certaines entreprises préfèrent acheter leurs locaux professionnels plutôt que de perdre un loyer chaque mois. Elles peuvent ainsi constituer un patrimoine immobilier, tout s'affranchissant des contraintes du bail commercial. Mais l’achat d’un local commercial s’avère plus complexe que celui d’un logement. Quelle structure juridique choisir pour acheter vos bureaux ? Comment choisir son local commercial ? Quels sont les points à négocier dans le contrat d’acquisition ? Comment optimiser votre patrimoine ? Voici tout ce que vous devez savoir avant d’acheter des locaux professionnels !

1. 3 façons d’acheter des locaux professionnels

Achat d’un local professionnel en direct

Le professionnel peut choisir d’acheter ses locaux de bureaux en nom propre. Dans ce cas, l’entrepreneur apparait au contrat de bail commercial à la fois sous la casquette du bailleur privé et celle du locataire professionnel. Il génère des revenus fonciers qui s’ajoutent aux autres revenus de son foyer fiscal. La gestion est alors très simple, d’autant qu’il peut opter pour le régime du microfoncier tant que ses loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €.

L’entreprise peut aussi acheter directement son local commercial et inscrire les murs à son actif. En pratique, l’achat direct est peu répandu, car l’activité principale de l’entreprise et l’investissement immobilier répondent à des logiques différentes. Mieux vaut les distinguer afin que chacune puisse bénéficier d’une fiscalité spécifique et que le bien immobilier soit protégé des créanciers professionnels en cas de défaillance de l’entreprise.

Achat de locaux professionnels avec une SCI

Le montage le plus utilisé pour l’achat d’un local professionnel est celui de la SCI dont l’objet social est consacré à la gestion immobilière. L’entreprise est alors associée à la SCI et détient indirectement le local commercial par le biais des parts sociales.

La SCI permet de réaliser un investissement, tout en conservant sa capacité d’emprunt personnel. L’achat en SCI permet aussi d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Véritable outil de transmission, la SCI permet d’éviter l’indivision lors de la succession. Le dirigeant peut y intégrer ses enfants, sans qu’ils soient associés de l’activité commerciale.

La SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu. Chacun des associés est imposé au prorata de sa participation et peut bénéficier du déficit foncier ainsi que du régime de plus-values des particuliers. Les associés situés dans les tranches supérieures d’imposition ont en revanche intérêt à opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela permet de limiter le taux d’imposition et de réduire le bénéfice imposable grâce au mécanisme de l’amortissement.

Recours au crédit-bail immobilier pour l’achat d’un local commercial

Les locaux de bureaux constituent un enjeu majeur dans la stratégie d’une entreprise : image de marque, coût financier, flexibilité... Faut-il acheter ou louer ses locaux d’entreprise ? Le mécanisme du crédit-bail immobilier offre une réponse à deux vitesses à cette question, en proposant un contrat de location du local commercial assorti d’une option d’achat.

Cette solution de financement, souple et sécurisée, permet de préserver la trésorerie de l’entreprise. En pratique, l’entreprise choisit son local commercial, mais c’est le crédit-bailleur qui procède à son achat, avant de lui louer par crédit-bail. À l’échéance du contrat, le locataire peut rendre le bien en l’état, poursuivre la location ou devenir propriétaire du local en versant le montant de l’option d’achat.

Le crédit-bail immobilier présente de nombreux avantages :

• Possibilité de financer jusqu’à 100 % de l'investissement, frais de notaire inclus ;
• Fiscalité optimisée grâce à la déductibilité totale des loyers ;
• Levée anticipée de l’option d’achat, sous réserve du respect de la durée minimale de location et de l’indemnisation du crédit-bailleur prévues au contrat ;
• Possibilité de cession du crédit-bail immobilier à un tiers au prix du marché.

Pour résumer :

1. Achat d’un local professionnel en direct : l'entrepreneur achète le local professionnel en nom propre, il apparaît au contrat de bail commercial en tant que bailleur privé et locataire professionnel. Il génère des revenus fonciers et peut opter pour le régime du microfoncier si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €.
2. Achat de locaux professionnels avec une SCI : l'entreprise est associée à une SCI dont l'objet social est consacré à la gestion immobilière, elle détient indirectement le local commercial par le biais des parts sociales. Cela permet d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers et de transmettre le bien en évitant l'indivision lors de la succession.
3. Recours au crédit-bail immobilier pour l’achat d’un local commercial : Le crédit-bail immobilier permet de louer un local commercial avec une option d'achat, l'entreprise peut préserver sa trésorerie car c'est le crédit-bailleur qui achète le local avant de le louer par crédit-bail. A l'échéance, l'entreprise peut rendre le bien, poursuivre la location ou devenir propriétaire en versant le montant de l'option d'achat.

2. Définir des critères de recherche pertinents

Élaborer votre business plan

Pour établir les critères de recherche pertinents d’un local commercial, encore faut-il pouvoir cerner les besoins de l’entreprise. Le business plan permet de synthétiser le projet dans son ensemble et de réaliser une projection de croissance sur plusieurs années.

Le business plan fait donc référence au contexte de l’activité, aux cibles de l’entreprise et à leurs besoins identifiés, à la stratégie globale, à l’équipe mise en place, au mode de financement de l’entreprise et au retour sur investissement attendu. L’ensemble de ces éléments permet de piloter le développement de l'entreprise et de réfléchir à sa stratégie d’achat de locaux professionnels.

Le business plan est d’ailleurs fondamental pour convaincre d’éventuels partenaires bancaires ou commerciaux. Pour les start-up ou les PME qui ont peu de visibilité à long terme, il est sans doute préférable de commencer par la location de bureaux ou d’un local commercial.

Sélectionner les critères indispensables

La recherche d’un local professionnel implique de définir en amont une liste de critères afin de filtrer toutes les offres du marché. Grâce à une sélection ciblée, vous gagnez un temps précieux dans votre recherche, surtout sur un marché dense comme celui de Paris.

Voici donc quelques critères indispensables pour choisir son local professionnel ou commercial !

• L’emplacement du local : pensez à délimiter la zone géographique de votre recherche et l’environnement immédiat du local (centre-ville, proximité d’une zone d’attractivité comme une rue commerçante ou une plage).
• Il faut aussi veiller aux projets prévus aux alentours du local : les travaux qui pourraient affecter la fréquentation des clients, l’implantation ou la fermeture de points d’attraction.
• La surface du local doit également être définie en fixant une surface minimale et maximale afin d’optimiser l’organisation du travail.
• Le prix du local est évidemment un critère déterminant pour l’entreprise qui doit se fixer un budget maximum à ne pas dépasser.
• La configuration du local (équipements et caractéristiques), son état, les aménagements nécessaires, ou les activités autorisées dans les murs, sont enfin autant d’éléments décisifs dans le choix de vos bureaux.

Affiner votre choix de bureaux

L’analyse de ces critères incontournables permet d’établir une sélection des meilleurs locaux. N’hésitez pas à visiter plusieurs biens pour évaluer leur réel potentiel. Pour affiner votre choix, rien de tel que de récupérer un maximum d’informations. Renseignez-vous auprès des commerçants et professionnels aux alentours. Le précédent propriétaire a-t-il laissé une image positive ? Ou au contraire négative, ce qui pourrait vous être préjudiciable ? Y a-t-il un turn-over important ? Tous ces éléments vous informent sur la fiabilité de l’emplacement.

En cas d’hésitation entre plusieurs locaux professionnels, il peut être intéressant d’avoir recours à une grille de notation afin d’en lister les avantages et de choisir le local de façon objective. De même, examinez soigneusement toutes les clauses du contrat, en interrogeant au besoin un expert juridique. Enfin, si vous ne parvenez pas à trouver un local correspondant à tous vos critères, n’hésitez pas à élargir votre périmètre de recherche en supprimant des critères d’importance secondaire.

3. Le processus d’achat de locaux professionnels

La négociation du compromis de vente

En amont de l’acte authentique, le compromis de vente consigne les points de négociation concernant le contrat de cession. Il est préférable d’avoir recours à un professionnel du droit afin de s’assurer de la recevabilité juridique du contrat.

Le compromis contient ainsi toutes les informations concernant l’identification du vendeur et de l’acquéreur, le prix de vente du local, les informations techniques relatives au bien, les diagnostics, ou le financement de l’opération. Il consigne également l’ensemble des clauses discutées par les parties.

La signature de l’acte authentique de vente

La signature de l’acte de vente doit avoir lieu devant un notaire. S’il intervient souvent dès l’élaboration du compromis, cela n’a rien d’impératif. Sa présence est en revanche indispensable lors de l’acte authentique afin d’opérer le transfert de propriété. Son travail de conseil patrimonial et fiscal est par ailleurs souhaitable pour établir une véritable stratégie globale au niveau personnel et professionnel.

Attention à ne pas négliger ce poste de dépense. Au prix d’achat du local, s’ajoutent les frais de notaire comprenant :

• Les droits d’enregistrement que le notaire reverse à l’État ;
• Les frais et débours exposés pour faire réaliser les pièces et expertises nécessaires à la vente ;
• Et les honoraires perçus par le notaire pour sa rémunération.

Le conseil d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise

Faire le choix entre achat et location. Sélectionner le bon secteur. Vérifier la fiabilité d’un local commercial. Parvenir à une juste estimation financière. Négocier le bon prix d’achat. Trouver les bons partenaires… La recherche de locaux de bureaux s’avère plus complexe que pour un logement. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Parce qu’il connait parfaitement le marché spécifique des locaux professionnels, il vous guide et cible rapidement le local en croisant les différentes offres du marché.

Faire appel à un professionnel de l’immobilier d’entreprise, c’est aussi s’appuyer sur un réseau d’experts. De l’encadrement juridique à l’aménagement des bureaux, Spliit vous met en contact avec les meilleurs experts du marché, à Paris comme en province.