Faut-il acheter votre local professionnel en SCI ou en direct ?

Acheter en propre, réaliser la transaction par le biais de votre société ou créer une SCI… Comment arbitrer pour acheter votre local professionnel ? Le choix de la structure juridique est stratégique dans la vie d’une entreprise. La SCI permet en effet de dissocier le bien et le reste de l’entreprise. A priori, c’est la solution idéale pour gérer l’activité avec souplesse ! Faut-il acheter votre local professionnel en SCI ou en direct ? Voici quelques éléments de réponse

1. Acheter un local professionnel en direct

Achat privé en son nom personnel

Le professionnel peut choisir d’acheter son local en nom propre. Un contrat de bail commercial permet alors de régir le rapport entre le bailleur qu’il est à titre personnel et le locataire qu’il est à titre professionnel. Tout fonctionne comme s’il s’agissait de deux personnes différentes. L’entreprise locataire paie un loyer au propriétaire.

Grâce à son activité professionnelle, le propriétaire obtient des revenus fonciers. Ils s’ajoutent autres revenus de son foyer fiscal, en annexant la déclaration 2044 aux revenus de la déclaration 2042. Pour les loyers annuels inférieurs à 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le micro-foncier. Il déclare alors directement les loyers bruts encaissés à l’IR, sans établir de déclaration 2044, et bénéficie d’un abattement automatique.

La gestion à titre privée est simple, mais elle présente quelques inconvénients : peu de frais déductibles et un patrimoine saisissable qui peut mettre en danger la famille en cas de défaillance professionnelle.

Achat au nom de son entreprise

En pratique, l’achat du local professionnel par l’entreprise est peu recommandé. La distinction entre l’activité et l’immobilier permet de les protéger l’un de l’autre et de bénéficier d’une fiscalité spécifique.

L’entreprise et l’investissement immobilier sont des activités distinctes. Le fait de les mêler peut d’ailleurs compliquer la valorisation du local ou des parts de votre entreprise. De même, cela représente un risque en cas de difficultés financières de l’entreprise, car l’inscription du bien immobilier à son actif le rend facilement saisissable par les créanciers professionnels.

Enfin, lorsque la valeur de l’achat immobilier professionnel est plus importante que la valeur totale de la société, le risque est de voir la structure requalifiée en entreprise immobilière.

2. Opter pour les avantages d’une SCI pour acheter un local professionnel

Se protéger juridiquement

La SCI est un groupement de personnes, physiques ou morales, qui s’unissent pour acheter un bien immobilier, à titre professionnel ou privé. C’est une solution particulièrement adaptée pour les associés qui souhaitent acheter leurs locaux professionnels ou réaliser un investissement locatif.

L’objet social de la SCI consiste en la gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers. Elle ne peut en aucun cas avoir de but commercial. Chacune des parties dispose du statut d’associé et de parts sociales au prorata de son apport au capital. La SCI permet de réaliser un investissement souvent hors de portée à titre personnel, tout en conservant sa capacité d’emprunt personnel.

C’est l’outil idéal pour dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine privé. C’est aussi la solution juridique parfaite pour investir à plusieurs et répartir simplement les droits.

Simplifier la succession

En optant pour la SCI, le professionnel choisit un outil de transmission efficace. La SCI familiale permet notamment de se soustraire aux règles de l’indivision lors de la succession.

Le dirigeant peut ainsi intégrer ses enfants à la société, sans qu’ils soient associés de la société commerciale. La donation-partage permet d’organiser un démembrement de propriété (transmettre la nue-propriété des parts de la SCI et conserver l’usufruit) et de profiter d’un abattement pour les montants inférieurs à 100 000 € tous les 15 ans.

L'achat d'un local professionnel en SCI permet par ailleurs de pouvoir facilement revendre les parts de l’entreprise tout en conservant le bien immobilier loué afin de générer un revenu foncier.

3. Créer une SCI pour acheter un local professionnel

Choisir entre une SCI imposée à l’IR ou à l’IS

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Chacun des associés est alors imposé au prorata de sa participation dans la SCI et déclare sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus personnelle. Cela permet de bénéficier du déficit foncier imputable sur les revenus et surtout du régime de plus-values des particuliers. En revanche, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles.

Les associés peuvent opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Cela permet de bénéficier d’un taux d’imposition à 25 %, là où il peut atteindre jusqu’à 45 % à l’IR. On conseille donc le régime de l’IS aux associés situés dans une importante tranche d’imposition. Le régime de l’IS permet par ailleurs de déduire la rémunération du gérant ou de réduire le bénéfice imposable grâce au mécanisme de l’amortissement.

L’arbitrage entre les deux régimes mérite d’être étudié en amont, d’autant que l’option à l’IS est irrévocable.

Être accompagné sur l’ensemble du parcours de vente

On a bien compris que le choix de la SCI ne s’improvise pas. Il faut non seulement composer avec ses avantages et inconvénients, mais aussi respecter les formalités juridiques obligatoires.

Sa constitution requiert une attention particulière pour la définition de l’objet social, la question de la nomination et des pouvoirs du gérant, les règles de droit de vote, ou l’agrément de nouveaux associés. À cela, s’ajoutent des formalités indispensables comme la publication dans un journal d’annonces légales et l’immatriculation au RCS. Enfin, la SCI exige une gestion effective de la SCI avec un suivi de comptabilité, un rapport de gestion et un secrétariat juridique.

Pour la création de votre SCI, l’achat de votre bien immobilier ou encore la rédaction du bail commercial, il est indispensable de solliciter l’accompagnement d’un professionnel habilité. N’hésitez pas à consulter votre expert immobilier afin de déterminer la stratégie adaptée à votre projet.