5 points essentiels sur le renouvellement du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est un contrat de location de locaux à titre professionnel conclu pour une durée maximale de 3 ans. Ce contrat spécifique permet de contourner les dispositions prévues par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, encadrant le régime des baux commerciaux. Si son statut est moins protecteur, il est aussi moins contraignant et offre de nombreux avantages aux parties. C’est un contrat intéressant pour une jeune entreprise lorsqu’elle a peu de visibilité sur son développement économique à court terme. Il permet au locataire de tester une zone de chalandise avant de conclure un bail commercial de longue durée. Du côté du bailleur, le bail dérogatoire présente l’avantage de ne pas être tenu au droit au renouvellement. Mais alors, comment renouveler le contrat de bail dérogatoire ? Quelles sont les conditions de renouvellement ? Voici 5 points essentiels à noter avant de conclure ce bail précaire !
 

1. Un bail précaire d’une durée totale inférieure à 3 ans 

Véritable exception aux baux commerciaux, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 ans. Si le législateur offre la possibilité de cumuler les durées, le renouvellement n’est possible qu’à la condition que la durée totale du bail soit inférieure aux 3 années réglementaires. 
 

Le bail dérogatoire prend donc automatiquement fin à l’expiration de la période légale, date à laquelle le locataire doit libérer les lieux. Lorsque la location est poursuivie, le contrat est requalifié en bail commercial avec son statut spécifique. Le nouveau contrat est alors conclu pour une durée de 9 ans avec toutes les caractéristiques des baux commerciaux. 

2. Le respect des conditions contractuelles par l’entreprise

Si le contrat précaire est assez libre, il doit néanmoins contenir quelques mentions obligatoires pour renseigner l’identité du bailleur et du locataire, la durée du contrat, le montant du loyer, une clause de non-application des règles du bail commercial et l’état des lieux. Il peut comprendre d’autres clauses spécifiques, nées de la négociation des parties.
 

Du fait de la durée réduite du bail précaire, il n’est en principe pas possible de procéder à sa résiliation anticipée. S’il quitte les lieux avant le terme, le locataire est alors tenu au paiement des loyers et des charges locatives jusqu’à la fin du bail. Le contrat peut toutefois comprendre une clause de résiliation anticipée ou une clause relative au renouvellement du contrat. 

Ces clauses spécifiques doivent être claires et non équivoques afin de limiter le risque de conflits entre l’entreprise locataire et le bailleur propriétaire. Il est donc indispensable pour le preneur de formaliser un accord avec le propriétaire avant d’entrer dans les lieux.
 

3. Une demande de renouvellement du bail précaire dans les lieux

Lorsque le contrat précaire comprend une clause de renouvellement, les parties suivent la procédure de renouvellement selon les conditions de forme et de délai prévues. À défaut, le preneur adresse au propriétaire une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat en cours. Sa demande est adressée soit par acte extrajudiciaire ou au moyen d’une lettre recommandée papier ou électronique. 
 

La demande doit faire figurer la mention suivante sous peine de nullité : « Dans les 3 mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit par courrier recommandé, informer le preneur s’il refuse le renouvellement en énonçant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait part de ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail antérieur. » 
 

4. La réponse du bailleur concernant le renouvellement du bail dérogatoire

Le bailleur doit accepter ou refuser la demande de renouvellement dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande. Dans le silence du bailleur, on considère qu’il accepte le principe du renouvellement du bail antérieur. Attention toutefois à ce que la durée totale du contrat n’excède pas la durée maximale légale de 3 ans. 

En cas de dépassement de la durée maximale de 36 mois, le bailleur doit sommer le locataire de quitter les locaux dans le délai d’un mois. Dans le cas inverse, le contrat fait l’objet d’une requalification de plein droit en bail commercial. 

Le statut des baux commerciaux protège davantage les parties, mais il les lie pour une durée de 9 ans. Pour échapper à une telle requalification, le preneur peut décider d’exploiter le même fonds dans un autre local en bail précaire. Il peut aussi conserver la jouissance du local tout en exploitant un fonds différent.

5. Les conséquences en cas de refus de renouvellement du bail précaire

Le Code de commerce exclut le droit au renouvellement de plein droit du bail dérogatoire. Sans accord du bailleur, le preneur doit quitter les locaux l’expiration du contrat. À moins d’une clause contractuelle spécifique, il ne touche aucune indemnité d’éviction. Il peut ainsi perdre toute sa clientèle sans aucune compensation financière et sans moyen de la valoriser
 

Le bail dérogatoire séduit pourtant autant les bailleurs, qui voient en ce contrat un moyen de s'assurer de la fiabilité du preneur avant de s’engager à plus long terme dans un bail commercial, que les locataires, qui peuvent tester un emplacement ou un volume avant de basculer sur le statut sécurisé des baux commerciaux.
 

Pour en savoir plus sur la différence entre le bail dérogatoire, les baux commerciaux, le bail professionnel ou la convention d’occupation précaire, contacter vos experts de l’immobilier de bureaux.